Välityspalkkio – mistä se muodostuu ja miten vertailla palkkioita

Mistä välityspalkkio muodostuu

Välityspalkkio on korvaus, jonka maksat kiinteistönvälittäjälle asunnon myynnistä. Se sovitaan toimeksiantosopimuksessa ennen myynnin alkua. Palkkio on yleensä joko prosenttiosuus asunnon velattomasta myyntihinnasta tai kiinteä euromäärä, ja usein mukana on myös minimipalkkio.

Velaton myyntihinta tarkoittaa kerrostalo- ja rivitaloasunnoissa myyntihintaa, johon on lisätty asunnolle kohdistuva osuus taloyhtiön lainasta. Velattomasta hinnasta laskettu palkkio ei siis riipu siitä, kuinka suuri osa hinnasta on taloyhtiön lainaa.

Kuluttajalle palkkiot ilmoitetaan arvonlisäveroineen. Varmista tarjouksia vertaillessasi, että kaikki luvut on ilmoitettu verollisina, jolloin ne ovat keskenään vertailukelpoisia.

Prosenttipalkkio vai kiinteä hinta

Prosenttipalkkio on Suomessa yleisin malli. Tyypillisesti se on noin 2–5 % velattomasta myyntihinnasta, ja tarkka taso riippuu esimerkiksi alueesta, asunnon hintaluokasta ja palkkioon sisältyvistä palveluista. Kiinteä hinta on euromäärä, joka ei muutu kauppahinnan mukaan.

Esimerkki: jos asunnon velaton myyntihinta on 250 000 euroa ja palkkio 3 %, välityspalkkio on 7 500 euroa. Kiinteä hinta pysyy samana, vaikka asunto myytäisiin hieman arvioitua korkeampaan tai matalampaan hintaan.

Mallit eroavat siinä, miten palkkio määräytyy. Prosenttipalkkio on sidottu kauppahintaan, joten se kasvaa hinnan noustessa. Kiinteällä hinnalla tiedät jo sopimusta tehdessä, paljonko myynti maksaa. Kumpi malli sopii sinulle paremmin, riippuu siitä, kumpaa näistä ominaisuuksista pidät omassa myynnissäsi tärkeämpänä.

Mitä minimipalkkio tarkoittaa

Minimipalkkio on pienin euromäärä, jonka välittäjä veloittaa, vaikka prosenttipalkkio jäisi sitä pienemmäksi. Sillä on merkitystä erityisesti edullisempien asuntojen myynnissä.

Kysy siksi välittäjältä aina sekä prosentti että minimipalkkio. Niiden avulla voit laskea, kumpaa sovelletaan juuri sinun asuntoosi. Jos hinta-arvio on lähellä rajaa, jossa prosenttipalkkio ja minimipalkkio ovat yhtä suuret, laske palkkio sekä arvion ala- että yläpäästä. Silloin tiedät, millä välillä lopullinen summa liikkuu.

Mitä välityspalkkioon sisältyy

Palkkioon sisältyvät palvelut vaihtelevat välittäjittäin, joten sisältö on hyvä käydä läpi jo tarjousta pyytäessä. Tyypillisesti palkkioon kuuluvat:

• arviokäynti ja hinta-arvio
• myyntiasiakirjojen hankinta ja tarkistus
• myynti-ilmoitus asuntoportaaleissa
• valokuvaus, joillakin välittäjillä myös pohjakuva tai videoesittely
• näyttöjen järjestäminen ja ostajien kysymyksiin vastaaminen
• tarjousten vastaanotto ja neuvottelu
• kauppakirjan laatiminen ja kaupanteon järjestäminen

Osa välittäjistä veloittaa erikseen esimerkiksi kotistailauksesta, maksullisesta lisänäkyvyydestä tai asiakirjojen hankintakuluista. Kun kysyt tästä suoraan, tiedät, mitä kokonaissumma sisältää.

Palkkiosta ja sen sisällöstä voi myös neuvotella. Jos esimerkiksi hoidat osan asiakirjoista itse tai et tarvitse jotakin palvelua, voit kysyä, vaikuttaako se hintaan. Kaikki sovittu kirjataan toimeksiantosopimukseen, jolloin molemmilla on sama käsitys siitä, mitä palkkioon kuuluu.

Milloin välityspalkkio maksetaan

Välityspalkkio maksetaan yleensä vasta kaupan syntyessä, yleensä kaupanteon yhteydessä. Toimeksiantosopimuksessa voidaan kuitenkin sopia kulukorvauksista, kuten ilmoituskuluista, myös sen varalta, että kauppaa ei synny. Tarkista nämä ehdot sopimuksesta ennen allekirjoitusta.

Palkkio maksetaan usein kaupanteon yhteydessä suoraan kauppahinnasta, joten sinun ei tarvitse maksaa sitä erikseen. Välittäjä kertoo, miten maksu käytännössä hoidetaan, ja tiedät jo ennen kaupantekoa, paljonko tilillesi jää.

Sopimuksen ehdoista, kestosta ja irtisanomisesta kerrotaan tarkemmin toimeksiantosopimusta käsittelevässä artikkelissa.

Välityspalkkioiden vertailu: näin vertaat tarjouksia

Useamman tarjouksen vertailu on selkeintä, kun muutat kaikki palkkiot euroiksi samalla myyntihinnalla. Vertailu etenee näin:

1. Valitse yksi arvioitu velaton myyntihinta, jota käytät kaikissa laskelmissa.
2. Laske jokaisen välittäjän palkkio euroina minimipalkkio huomioiden.
3. Lisää mahdolliset erikseen laskutettavat kulut.
4. Vertaa summaa siihen, mitä palkkioon sisältyy.

Euromäärän saat nopeasti välityspalkkiolaskurilla. Ajankohtaisista palkkiotasoista kerrotaan artikkelissa Välityspalkkio 2026, ja muut vertailtavat asiat on koottu artikkeliin mitä vertailla palkkion lisäksi.

Edullinen kiinteistönvälittäjä on käytännössä se, jonka palkkio ja palvelut vastaavat juuri sinun myyntisi tarpeita. Kun kilpailutat kiinteistönvälittäjän, saat useamman tarjouksen ja voit verrata niitä samoilla luvuilla.

Mitä kysyä välityspalkkiosta

Muutama tarkentava kysymys antaa kokonaiskuvan välittäjän palkkiosta. Samat kysymykset jokaiselle välittäjälle tekevät vastauksista vertailukelpoisia:

• Onko palkkio prosentti vai kiinteä hinta, ja sisältääkö se arvonlisäveron?
• Onko palkkiossa minimipalkkio, ja kuinka suuri se on?
• Mitkä palvelut sisältyvät palkkioon ja mitkä laskutetaan erikseen?
• Mitä kuluja minulle tulee, jos kauppaa ei synny?
• Miten ja milloin palkkio maksetaan?

Vastausten perusteella näet, mistä kunkin välittäjän kokonaishinta koostuu. Kirjaamalla vastaukset ylös voit palata niihin myöhemmin, eikä vertailu jää muistin varaan.

Välityspalkkio osana asunnon myynnin kuluja

Välityspalkkion lisäksi myyjälle voi tulla muitakin kuluja, esimerkiksi isännöitsijäntodistuksesta, energiatodistuksesta tai kotistailauksesta. Myyjä ei maksa varainsiirtoveroa, vaan se on ostajan maksettava. Myyjän verotukseen voi sen sijaan vaikuttaa luovutusvoitto, ja välityspalkkio voidaan tyypillisesti vähentää luovutusvoittoa laskettaessa. Tarkista oma tilanteesi Verohallinnosta.

Myynnistä sinulle jäävän summan saat, kun vähennät kauppahinnasta välityspalkkion, muut myyntikulut ja mahdollisen asuntolainan, joka maksetaan pois kaupan yhteydessä. Taloyhtiön lainaosuus ei sisälly kauppahintaan, vaan se siirtyy ostajalle. Kaikki kuluerät on koottu artikkeliin asunnon myynnin kulut.