Kiinteistönvälittäjien vertailu: mitä katsoa palkkion lisäksi

Kiinteistönvälittäjät rakentavat palvelunsa eri tavoin. Yksi panostaa kuvaukseen ja stailaukseen, toinen esittelyjen määrään, kolmas tiiviiseen yhteydenpitoon myynnin aikana. Kun kysyt kaikilta samat kysymykset, näet, miten kukin hoitaisi juuri sinun asuntosi myynnin. Paras kiinteistönvälittäjä on se, jonka tapa toimia sopii sinun myyntiisi.

Alla olevat kysymykset on ryhmitelty myynnin vaiheiden mukaan. Voit kysyä ne puhelimessa, arviokäynnillä tai sähköpostilla. Vastaukset on hyvä kirjata ylös, jotta voit palata niihin valintaa tehdessäsi. Valitse listalta ne kysymykset, jotka ovat olennaisia omassa tilanteessasi, esimerkiksi aikataulu, jos muuttopäivä on jo sovittu, tai esittelyjen ajankohdat, jos asut asunnossa myynnin aikana.

Hinta-arvio: mihin se perustuu?

Jokainen hinta-arvio perustuu välittäjän näkemykseen alueesta ja kohteesta. Kysy, mihin alueen toteutuneisiin kauppoihin arvio pohjautuu, miten asunnon kunto ja taloyhtiön tulevat remontit näkyvät siinä ja millä pyyntihinnalla välittäjä aloittaisi myynnin. Perusteluista näet, miten välittäjä lähestyisi juuri sinun asuntosi myyntiä, ja niiden avulla voit verrata arvioita keskenään.

Jos kolme välittäjää antaa hinta-arvion ja luvut eroavat toisistaan muutamalla tuhannella eurolla, ero syntyy usein siitä, mitä vertailukauppoja kukin on käyttänyt ja miten asunnon kuntoa, kerrosta tai taloyhtiön remontteja on painotettu. Kun kysyt perustelut, näet, mistä ero johtuu, ja voit itse arvioida, mikä näkemys vastaa parhaiten asuntosi tilannetta.

Markkinointi: missä ja miten asuntoasi esitellään?

Ostajat näkevät asunnostasi ensimmäisenä myynti-ilmoituksen, ja sen perusteella he päättävät, tulevatko esittelyyn. Kysy välittäjältä, missä kanavissa ilmoitus julkaistaan ja mitä se sisältää.

• Missä asuntoportaaleissa ilmoitus julkaistaan, ja sisältyykö hintaan lisänäkyvyyttä?
• Markkinoidaanko asuntoa myös sosiaalisessa mediassa tai välittäjän omilla kanavilla?
• Kuka kirjoittaa ilmoitustekstin, ja saatko lukea sen ennen julkaisua?
• Onko välittäjällä jo ostajaehdokkaita, joille kohdetta voi tarjota ennen julkista ilmoitusta?

Voit kysyä myös, millaisille ostajille välittäjä arvioi asuntosi sopivan ja miten ilmoitus kohdennetaan heille. Vastauksista näet, kuinka laajasti asuntoasi markkinoidaan ja mitkä markkinointikanavat kuuluvat palkkioon. Jos jokin kanava maksaa erikseen, pyydä sen hinta samalla. Selvitä myös, milloin ilmoitus julkaistaan ja milloin ensimmäinen esittely järjestetään. Näin saat käsityksen siitä, miten myynti etenee ensimmäisinä viikkoina.

Kuvaus ja stailaus: miltä asunto näyttää ilmoituksessa?

Kuvat vaikuttavat siihen, kuinka moni ostaja avaa ilmoituksen ja tulee esittelyyn. Kysy, kuvaako asunnon valokuvaaja vai välittäjä itse, ja tuleeko ilmoitukseen mukaan pohjapiirros, videoesittely tai 360-kuvat. Selvitä samalla, saatko nähdä kuvat ennen julkaisua ja otetaanko kuvia myös pihasta, parvekkeelta ja taloyhtiön yhteisistä tiloista. Kuvaus tehdään yleensä heti, kun koti on valmisteltu, joten aikataulusta kannattaa sopia jo toimeksiannon yhteydessä.

Stailaus voi olla mukana hinnassa, erikseen maksettava lisäpalvelu tai neuvontaa, jonka pohjalta järjestät kodin itse. Kysy, mitä stailaukseen kuuluu, kuka sen tekee ja mitä se maksaa. Stailauksen vaihtoehdoista kerrotaan tarkemmin artikkelissa Kotistailaus: kannattaako asunto stailata ennen myyntiä?

Asiakirjat ja esittelyt: kuka hoitaa mitä?

Myyntiin tarvitaan joukko asiakirjoja, kuten isännöitsijäntodistus ja energiatodistus. Useimmiten välittäjä hankkii ne, mutta käytännöt vaihtelevat. Esittelyjen määrästä ja ajankohdista on hyvä sopia etukäteen, jotta voit sovittaa ne omaan arkeesi. Voit kysyä esimerkiksi seuraavaa:

• Hankkiiko välittäjä kaikki asiakirjat, ja sisältyvätkö niiden kulut palkkioon?
• Mitä tietoja välittäjä tarvitsee sinulta, esimerkiksi remonteista ja huolloista?
• Omakotitalossa: tilaako välittäjä kuntotarkastuksen, ja kuka sen maksaa?
• Montako yleisesittelyä palkkioon sisältyy ja mihin aikaan ne järjestetään?
• Järjestetäänkö yksityisesittelyjä, ja kuka esittelyissä on paikalla?
• Miten saat palautteen esittelyistä ja kävijämääristä?

Jos asut asunnossa myynnin aikana, kysy, voiko esittelyt keskittää esimerkiksi viikonloppuihin tai tiettyihin arki-iltoihin. Silloin tiedät etukäteen, milloin koti on oltava esittelykunnossa. Tarvittavat asiakirjat on koottu myynnin asiakirjoja käsittelevään artikkeliin.

Tarjoukset ja kaupanteko: miten kauppa viedään loppuun?

Kun ostaja löytyy, välittäjä hoitaa tarjoukset, neuvottelut ja kauppakirjan. Seuraavilla kysymyksillä selvität, miten tämä käytännössä tapahtuu:

• Miten ja kuinka nopeasti tarjoukset välitetään sinulle?
• Miten välittäjä neuvottelee vastatarjouksista ja ehdoista, kuten käsirahasta ja luovutuspäivästä?
• Tehdäänkö kauppa sähköisesti DIAS-palvelussa vai pankissa?
• Kuka laatii kauppakirjan, ja milloin saat luonnoksen luettavaksi?

Kysy myös, miten välittäjä toimii, jos tarjouksia tulee useampi samaan aikaan. Tarjouksessa on hinnan lisäksi ehtoja, kuten rahoitusehto tai toivottu luovutuspäivä, ja ne vaikuttavat siihen, mikä tarjous sopii sinun tilanteeseesi.

Esimerkki: saat kaksi tarjousta samana päivänä. Ensimmäinen on 2 000 euroa korkeampi, mutta siinä on rahoitusehto. Toisessa ei ole ehtoja, ja sen luovutuspäivä sopii muuttoosi. Kysy välittäjältä etukäteen, miten hän kävisi tällaisen tilanteen kanssasi läpi ja mitä rahoitusehto käytännössä tarkoittaa. Vastaus kertoo, miten tarjousvaihe etenisi hänen kanssaan.

Toimeksiantosopimus: mihin sitoudut?

Toimeksiantosopimukseen kirjataan, mistä olette välittäjän kanssa sopineet: palkkio, sopimuksen kesto ja mahdolliset kulukorvaukset. Kuluttajan kanssa tehty määräaikainen sopimus on voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan, ja sitä voi jatkaa. Kesken sopimuskauden sopimusta ei voi irtisanoa ilman painavaa syytä, mutta sen voi päättää yhteisestä sopimuksesta.

Kysy, kuinka pitkäksi ajaksi sopimus tehdään, mitä kuluja maksat, jos kauppaa ei synny, ja mitkä lisäpalvelut on kirjattu sopimukseen. Selvitä myös, miten myynnin voi keskeyttää, jos elämäntilanteesi muuttuu, ja aiheutuuko siitä kuluja. Jos sopimus on tehty neljäksi kuukaudeksi ja asunto on yhä myynnissä sen päättyessä, voitte sopia jatkosta tai antaa sopimuksen päättyä. Pyydä sopimus luettavaksi hyvissä ajoin ennen allekirjoitusta. Sopimuksen kohdista kerrotaan tarkemmin artikkelissa Toimeksiantosopimus: mitä allekirjoitat, kun valitset kiinteistönvälittäjän ja palkkion rakenteesta välityspalkkio-oppaassa.

Välittäjä itse: kuka hoitaa myyntisi?

Kysy, kuka välitysliikkeessä vastaa käytännössä sinun asuntosi myynnistä ja miten hänet tavoittaa. Myynnin aikana herää kysymyksiä, joten on hyvä tietää, kenelle ne esität ja kuinka nopeasti saat vastauksen. Sovi samalla, miten saat tietoa myynnin etenemisestä: soittaako välittäjä viikoittain, lähettääkö hän kävijämäärät sähköpostilla vai onko käytössä verkkopalvelu, josta näet tilanteen. Kysy myös, kuka hoitaa asioita välittäjän loman tai poissaolon aikana.

LKV eli laillistettu kiinteistönvälittäjä on suorittanut alan tutkinnon. Välitysliikkeen on oltava rekisteröity Lupa- ja valvontaviraston ylläpitämään välitysliikerekisteriin, ja sen toimintaa ohjaa laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä. Voit kysyä myös, millaisia kohteita välittäjä on myynyt alueellasi viime aikoina. Vastauksesta näet, millaisen kuvan hänellä on alueen ostajista ja hintatasosta.

Välittäjätorilla jätät yhden maksuttoman tarjouspyynnön, ja alueellasi toimivat välittäjät ottavat sinuun yhteyttä suoraan. Voit esittää kullekin samat kysymykset ja valita itse, kenen kanssa jatkat. Valmis kysymyslista on artikkelissa Kysymykset kiinteistönvälittäjälle, ja valinnan kokonaisuudesta kerrotaan kiinteistönvälittäjän valintaa käsittelevässä oppaassa.

Tarkistuslista vastausten kokoamiseen

Kun olet keskustellut välittäjien kanssa, kirjaa jokaisesta samat tiedot. Näin vastaukset ovat vertailukelpoisia, ja valinnan tekeminen helpottuu.

1. palkkio euroina samalla esimerkkihinnalla
2. hinta-arvio, ehdotettu pyyntihinta ja niiden perustelut
3. markkinointikanavat ja se, mitkä niistä sisältyvät hintaan
4. kuvaus, pohjapiirros ja stailaus: mitä tehdään ja mitä se maksaa
5. esittelyjen määrä ja ajankohdat
6. asiakirjojen hankinta ja niiden kulut
7. toimeksiannon kesto ja kulukorvaukset
8. yhteyshenkilö ja sovittu tapa kertoa myynnin etenemisestä

Listasta näet, mitä kukin välittäjä tarjoaa, ja voit palata siihen ennen päätöstä. Jos jokin kohta jäi avoimeksi, kysy sitä vielä ennen toimeksiantosopimuksen allekirjoittamista. Listaa voi käyttää myös muistilistana puhelussa tai arviokäynnillä, jolloin kysyt jokaiselta välittäjältä samat asiat.