Asunnon myynnin asiakirjat: mitä tarvitaan ja kuka ne hankkii

Miksi asiakirjat kootaan heti alussa

Ostaja tekee päätöksensä pitkälti asiakirjojen perusteella. Niistä hän näkee esimerkiksi taloyhtiön talouden, tulevat remontit ja kiinteistön rasitteet. Myös ostajan pankki tarvitsee tietoja lainapäätöstä varten. Kun asiakirjat ovat valmiina jo myynnin alussa, ostajaehdokkaat saavat tiedot heti pyytäessään. Samalla sinulla on käytössäsi samat tiedot kuin ostajalla, ja voit valmistautua kysymyksiin, joita esittelyissä ja tarjousvaiheessa esitetään.

Osa tiedoista tarvitaan jo myynti-ilmoitukseen. Energiatodistus on tietyin poikkeuksin pakollinen jo myynti-ilmoitusta varten, ja ilmoituksessa kerrotaan muun muassa vastikkeet, lainaosuus ja tehdyt korjaukset. Siksi asiakirjojen tilaaminen on yleensä ensimmäisiä tehtäviä, jotka välittäjä hoitaa toimeksiannon alkaessa. Asiakirjojen perusteella hän myös laatii myynti-ilmoituksen ja vastaa ostajien kysymyksiin.

Asunto-osakkeen asiakirjat

Kerros- ja rivitaloasunnot ovat useimmiten asunto-osakkeita. Silloin suurin osa tiedoista tulee taloyhtiöltä ja isännöitsijältä. Tavallisimmat asiakirjat ovat:

• Isännöitsijäntodistus. Kertoo taloyhtiön perustiedot, osakkeen vastikkeet, lainaosuuden sekä tehdyt ja suunnitellut korjaukset.
• Yhtiöjärjestys. Kertoo muun muassa osakkeiden jakautumisesta huoneistoihin ja kunnossapitovastuun jaosta yhtiön ja osakkaan kesken.
• Tilinpäätös ja talousarvio. Kertovat taloyhtiön taloudesta ja tulevan vuoden menoista.
• Kunnossapitotarveselvitys. Taloyhtiön hallituksen selvitys tulevien vuosien korjaustarpeista.
• Kuntoarviot ja kuntotutkimukset. Esimerkiksi taloyhtiön kuntoarvio tai putkistojen kuntotutkimus, jos niitä on tehty.
• Energiatodistus. Osakeasunnossa käytetään taloyhtiön todistusta.
• Pohjapiirros. Näyttää huoneiden sijoittelun, ja sitä käytetään myynti-ilmoituksessa.

Jos taloyhtiöön on tulossa suuria korjauksia, kuten putki- tai julkisivuremontti, tiedot niistä näkyvät isännöitsijäntodistuksessa ja kunnossapitotarveselvityksessä. Ostajat kysyvät niistä usein. Myös yhtiökokousten pöytäkirjat viime vuosilta kertovat päätetyistä korjauksista, ja välittäjä voi pyytää ne isännöitsijältä.

Jos isännöitsijäntodistuksesta käy ilmi, että taloyhtiö on päättänyt putkiremontista, pyydä isännöitsijältä remontin aikataulu, kustannusarvio ja tieto rahoitustavasta. Ostajat kysyvät yleensä, miten remontti vaikuttaa vastikkeeseen tai lainaosuuteen. Kun tiedot ovat valmiina, välittäjä voi kertoa ne jo ilmoituksessa ja esittelyssä.

Uudet asunto-osakkeet ovat Maanmittauslaitoksen osakehuoneistorekisterissä, jolloin paperista osakekirjaa ei ole. Vanhemmissa taloyhtiöissä voi vielä olla paperinen osakekirja, joka luovutetaan ostajalle kaupanteossa. Selvitä ajoissa, missä osakekirja on. Jos asunnossa on lainaa, osakekirja on usein pankissa lainan vakuutena. Rekisterissä olevan asunnon omistustiedot näet Maanmittauslaitoksen asiointipalvelusta, ja välittäjä tarkistaa ne myynnin alussa.

Omakotitalon ja kiinteistön asiakirjat

Omakotitalo omalla tontilla on kiinteistö. Silloin perustiedot tulevat Maanmittauslaitoksen rekistereistä, ja talon kunnosta kertovat omat paperisi ja mahdollinen kuntotarkastus. Jos taloa on laajennettu tai korjattu vaiheittain, tiedot rakennusvuosista ja käytetyistä materiaaleista auttavat ostajaa hahmottamaan kokonaisuuden. Tavallisimmat asiakirjat ovat:

• Lainhuutotodistus. Osoittaa, kuka kiinteistön omistaa.
• Rasitustodistus. Kertoo kiinteistöön vahvistetuista kiinnityksistä, kuten lainojen vakuuksista.
• Kiinteistörekisteriote ja kartta. Kertovat kiinteistön pinta-alan, rajat ja rasitteet, esimerkiksi tieoikeudet.
• Energiatodistus. Tilataan energiatodistuksen laatijalta, jos voimassa olevaa todistusta ei ole.
• Kuntotarkastusraportti. Ei ole pakollinen, mutta se on suositeltava.
• Kaavaote. Kertoo, mitä tontille saa rakentaa. Ostajat kysyvät sitä usein, jos he suunnittelevat laajennusta tai lisärakentamista.
• Rakennuspiirustukset ja tiedot remonteista. Kertovat, mitä talossa on tehty ja milloin.

Jos tontti on vuokrattu, mukaan tarvitaan myös maanvuokrasopimus. Jos taloon on tehty laajennuksia tai muita luvanvaraisia muutoksia, kunnan rakennusvalvonnasta voi tarkistaa luvat ja katselmukset. Rasitustodistuksessa näkyvät kiinteistöön vahvistetut kiinnitykset, ja niihin liittyvät panttikirjat ovat yleensä lainan myöntäneellä pankilla. Kaupassa sovitaan panttikirjojen siirrosta, ja usein ne siirtyvät ostajan pankille hänen lainansa vakuudeksi. Kysy omalta pankiltasi ajoissa, missä panttikirjat ovat ja ovatko ne sähköisiä vai paperisia. Omakotitalon myynnin erityispiirteistä kerrotaan artikkelissa Omakotitalon myynti: mitä ottaa huomioon ennen kuin talo tulee myyntiin.

Kuka asiakirjat hankkii

Kun myyt välittäjän kautta, välittäjä hankkii asiakirjat yleensä osana toimeksiantoa. Hän myös tarkistaa niiden tiedot ja kokoaa ne ostajaehdokkaiden saataville. Joihinkin asiakirjoihin välittäjä tarvitsee valtuutuksesi, ja se annetaan usein toimeksiantosopimuksen yhteydessä. Toimitusajat vaihtelevat, joten tilaukset tehdään yleensä heti toimeksiannon alussa. Asiakirjojen hankinnasta voit kysyä välittäjiltä jo ennen valintaa. Muut vertailussa hyödylliset kysymykset on koottu artikkeliin Kiinteistönvälittäjien vertailu: mitä katsoa palkkion lisäksi.

Jos olet asunut asunnossa pitkään ja osa papereista on kadonnut, välittäjä voi tilata viralliset asiakirjat uudelleen isännöitsijältä ja Maanmittauslaitokselta. Remonttien tiedot voi koota esimerkiksi taloyhtiön muutostyöilmoituksista, urakoitsijan laskuista ja omista muistiinpanoistasi.

Joissakin tilanteissa tarvitaan lisäasiakirjoja. Jos myyjänä on kuolinpesä, mukaan tarvitaan yleensä perukirja ja kaikkien osakkaiden suostumus. Jos asunto on puolisoiden yhteinen koti, toisen puolison suostumus tarvitaan myös silloin, kun asunto on vain toisen nimissä. Kerro tällaisista tilanteista välittäjälle jo myynnin alussa.

Voit tilata asiakirjat myös itse. Isännöitsijäntodistuksen saat isännöitsijältä, usein isännöintitoimiston verkkopalvelusta, ja kiinteistön todistukset Maanmittauslaitoksen asiointipalvelusta. Isännöitsijäntodistuksen on hyvä olla tuore, koska ostaja ja hänen pankkinsa haluavat ajantasaiset tiedot. Asiakirjat ovat maksullisia, ja niiden kulut voivat sisältyä välityspalkkioon tai tulla laskutetuksi erikseen. Tarkista toimeksiantosopimuksesta, kumpi tapa sinun kohdallasi on sovittu. Myynnin kulut on koottu yhteen asunnon myynnin kuluja käsittelevässä artikkelissa.

Omat tietosi asunnosta

Kaikkea tietoa ei löydy virallisista asiakirjoista. Myyjällä on tiedonantovelvollisuus: sinun on kerrottava ostajalle tiedossasi olevat asiat, jotka voivat vaikuttaa kauppaan. Kokoa ennen myyntiä esimerkiksi seuraavat tiedot:

• tekemäsi remontit ja niiden ajankohdat, mieluiten kuittien tai urakkasopimusten kanssa
• tehdyt huollot, esimerkiksi ilmanvaihdon, lämmitysjärjestelmän ja viemäreiden
• tiedossasi olevat viat tai vauriot, esimerkiksi kosteusvauriot ja niiden korjaukset
• asunnon mukana myytävät kodinkoneet ja kalusteet
• omakotitalossa vuoden käyttökulut, kuten sähkö, lämmitys, vesi ja jätehuolto
• omakotitalossa kaivon, jätevesijärjestelmän ja lämpöpumpun tiedot ja huollot

Salaisella virheellä tarkoitetaan virhettä, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt kauppaa tehtäessä. Tuntemasi asiat sen sijaan kerrotaan ostajalle avoimesti, jolloin hän tekee päätöksensä samoilla tiedoilla kuin sinä, ja kauppakirjaan voidaan kirjata, mistä asioista on kerrottu. Kirjallisia tietoja välittäjä voi käyttää suoraan ilmoituksessa ja kauppakirjassa. Jos kylpyhuone on esimerkiksi remontoitu kymmenen vuotta sitten, kirjaa remontin vuosi, tekijä ja tehdyt työt, kuten vedeneristys, ja liitä mukaan urakkasopimus tai kuitit, jos ne ovat tallessa. Jos et ole varma, kuuluuko jokin asia kertoa, ota se puheeksi välittäjän kanssa ja päättäkää yhdessä, miten se kirjataan.

Asiakirjat kaupanteossa

Kaupanteossa allekirjoitetaan kauppakirja, johon on kirjattu sovitut asiat: kauppahinta, maksuehdot, luovutuspäivä ja asunnon kuntoa koskevat tiedot. Välittäjä tarkistaa ennen kauppaa, että asiakirjojen tiedot ovat ajan tasalla. Kaupat tehdään yhä useammin sähköisesti DIAS-palvelussa, jossa osapuolet allekirjoittavat kauppakirjan verkossa ja kauppahinta siirtyy pankkien välillä. Kauppakirjaan liitetään usein luettelo asiakirjoista, jotka ostaja on saanut ennen kauppaa. Näin on kirjattu, millä tiedoilla kauppa tehtiin.

Varmista ennen kaupantekopäivää, että sinulla on valmiina:

• verkkopankkitunnukset, jos kauppa tehdään DIAS-palvelussa
• henkilöllisyystodistus, jos kauppa tehdään pankissa
• paperinen osakekirja, jos asunnossa sellainen on, tai tieto siitä, että pankki tuo sen kauppaan
• avaimet, jos hallinta siirtyy ostajalle heti kaupanteossa

Osakehuoneistorekisterissä olevan asunnon omistustieto päivittyy kaupan yhteydessä. Paperinen osakekirja luovutetaan ostajalle, ja kiinteistön kaupassa ostaja hakee lainhuudon. Säilytä omat kopiosi asiakirjoista ja kauppakirjasta, sillä niitä tarvitaan esimerkiksi luovutusvoiton laskemiseen veroilmoituksessa. Myynnin vaiheet on käyty läpi artikkelissa Asunnon myynti vaihe vaiheelta, ja kokonaisuudesta kerrotaan asunnon myyntiä käsittelevässä oppaassa.