Asunnon myynti vaihe vaiheelta: päätöksestä avainten luovutukseen

Tässä artikkelissa asunnon myynti on jaettu kymmeneen vaiheeseen. Osa vaiheista on käytännössä päällekkäisiä, ja välittäjä hoitaa monet niistä puolestasi. Alla kerrotaan, mitä kussakin vaiheessa tapahtuu ja missä kohdissa tarvitaan sinun päätöstäsi.

1. myyntipäätös ja aikataulu
2. välittäjän kilpailutus
3. hinta-arvio
4. toimeksiantosopimus
5. asiakirjat ja kodin valmistelu
6. markkinointi
7. esittelyt
8. tarjoukset
9. kauppakirja ja kaupanteko
10. luovutus

Päätös ja välittäjän kilpailutus

1. Myyntipäätös ja aikataulu

Mieti ensin, milloin haluat muuttaa ja myytkö nykyisen asunnon ennen uuden ostamista vai sen jälkeen. Jos ostat uuden kodin ensin, keskustele pankin kanssa väliaikaisesta rahoituksesta. Jos myyt ensin, varaa riittävästi aikaa uuden kodin löytämiseen ennen luovutuspäivää. Selvitä samalla, paljonko nykyisestä asuntolainasta on jäljellä. Siitä näet, paljonko kauppahinnasta jää uuteen kotiin. Valmiiksi mietitty aikataulu on hyvä kertoa välittäjille jo ensimmäisessä yhteydenotossa.

Jos olet jo löytänyt uuden kodin mutta nykyinen on vielä myymättä, vaihtoehtoja ovat esimerkiksi ostotarjous, jossa on ehto oman asunnon myynnistä, tai pankin väliaikainen rahoitus, jolla kauppa voidaan tehdä ennen oman asunnon myyntiä. Kysy pankista, mitä väliaikainen rahoitus maksaa, ja välittäjältä, miten ehdollinen tarjous yleensä otetaan vastaan alueellasi.

2. Välittäjän kilpailutus

Kun kuulet useampaa kiinteistönvälittäjää, saat palkkiot, hinta-arviot ja tiedot palvelun sisällöstä samaan aikaan. Välittäjätorilla jätät yhden maksuttoman tarjouspyynnön, ja enintään neljä alueellasi toimivaa välittäjää ottaa sinuun yhteyttä suoraan puhelimella tai sähköpostilla. Kukin kertoo palkkionsa ja hinta-arvionsa, ja valitset itse, kenen kanssa jatkat. Kun tarjouspyynnössä on asunnon tyyppi, koko, kunto ja toivottu aikataulu, välittäjät voivat kertoa alustavan arvionsa jo ensimmäisessä yhteydenotossa. Kilpailutuksen kulusta kerrotaan tarkemmin kiinteistönvälittäjän kilpailutusta käsittelevässä oppaassa.

Hinta-arvio ja toimeksianto

3. Hinta-arvio

Välittäjä tekee hinta-arvion yleensä arviokäynnillä, joka on usein maksuton. Arvio perustuu alueen toteutuneisiin kauppoihin, asunnon kuntoon ja kokoon sekä taloyhtiön tai kiinteistön tietoihin. Arvio kertoo välittäjän näkemyksen alueesta ja kohteesta, joten pyydä myös sen perustelut. Hinta-arvio ja pyyntihinta voivat olla eri lukuja: pyyntihinnasta päätät yhdessä välittäjän kanssa myynnin alkaessa. Hinta-arviosta kerrotaan tarkemmin artikkelissa Asunnon hinta-arvio: näin kiinteistönvälittäjä arvioi asunnon hinnan.

4. Toimeksiantosopimus

Kun olet valinnut välittäjän, teette kirjallisen toimeksiantosopimuksen. Siihen kirjataan palkkio, sopimuksen kesto, mahdolliset lisäpalvelut ja kulukorvaukset. Kuluttajan kanssa tehty määräaikainen sopimus on voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan, ja sitä voi jatkaa. Kesken sopimuskauden sopimusta ei voi irtisanoa ilman painavaa syytä, mutta sen voi päättää yhteisestä sopimuksesta. Lue sopimus kokonaan ennen allekirjoitusta ja kysy, jos jokin kohta jää epäselväksi. Sopimuksen kohdista kerrotaan tarkemmin toimeksiantosopimusta käsittelevässä artikkelissa.

Valmistelu ja markkinointi

5. Asiakirjat ja kodin valmistelu

Välittäjä tilaa myyntiasiakirjat, kuten isännöitsijäntodistuksen tai omakotitalossa lainhuuto- ja rasitustodistuksen. Sinulta välittäjä tarvitsee tiedot remonteista, huolloista ja muista asunnosta tietämistäsi asioista. Samaan aikaan valmistelet kodin kuvauksia ja esittelyjä varten siivoamalla, pakkaamalla ylimääräiset tavarat ja korjaamalla pienet viat. Jos valitset stailauksen, se tehdään ennen kuvausta. Asiakirjoista ja stailauksesta kerrotaan tarkemmin artikkeleissa Asunnon myynnin asiakirjat ja Kotistailaus.

• siivoa myös ikkunat, liesituuletin ja kylpyhuoneen saumat
• vie ylimääräiset tavarat, laatikot ja osa vaatteista varastoon
• korjaa pienet viat, kuten vuotava hana, löystynyt lista tai palanut lamppu
• vähennä henkilökohtaisia esineitä, kuten valokuvia ja papereita
• siisti piha, parveke tai terassi, sillä ne näkyvät kuvissa

6. Markkinointi

Kun kuvat ja tiedot ovat valmiit, välittäjä kirjoittaa myynti-ilmoituksen ja julkaisee sen sovituissa kanavissa, kuten asuntoportaaleissa ja sosiaalisessa mediassa. Lue ilmoitus ennen julkaisua ja tarkista, että tiedot pitävät paikkansa. Välittäjä vastaa ostajien yhteydenottoihin ja kertoo sinulle, millaisia kysymyksiä ilmoitus herättää. Ilmoituksessa kerrotaan myös pyyntihinta, josta olette sopineet hinta-arvion pohjalta. Sopikaa samalla, milloin tilanne arvioidaan uudelleen ja mitä silloin voidaan muuttaa, esimerkiksi ilmoitusta, esittelyaikoja tai pyyntihintaa.

Esittelyt ja tarjoukset

7. Esittelyt

Esittelyt voivat olla yleisesittelyjä, joihin kuka tahansa voi tulla, tai sovittuja yksityisesittelyjä. Välittäjä hoitaa esittelyn ja vastaa ostajien kysymyksiin. Myyjä ei yleensä ole paikalla, jolloin ostajat voivat katsoa kotia rauhassa. Jos asut asunnossa myynnin aikana, sovi esittelyajat oman arkesi mukaan. Tuuleta ja siivoa ennen esittelyä, sytytä valot ja laita arvoesineet sekä henkilökohtaiset paperit talteen. Pyydä välittäjältä esittelyjen jälkeen palaute: montako kävijää oli ja mitä he kysyivät.

8. Tarjoukset

Ostotarjous tehdään yleensä kirjallisesti, ja siihen liittyy usein käsiraha. Tarjouksessa kerrotaan hinta, ehdot, kuten luovutuspäivä tai rahoitusehto, ja voimassaoloaika. Voit hyväksyä tarjouksen, hylätä sen tai tehdä vastatarjouksen. Jos tarjouksia on useampi, välittäjä käy kanssasi läpi niiden erot myös ehtojen osalta. Asunto-osakkeen kaupassa hyväksytty tarjous sitoo osapuolia tarjouksen ehtojen mukaisesti. Kiinteistön kaupassa sitova sopimus syntyy vasta muotomääräysten mukaisessa kaupassa tai esisopimuksessa. Välittäjä kertoo, mitä tämä tarkoittaa sinun kaupassasi.

Esimerkki: asunnon pyyntihinta on 240 000 euroa, ja saat tarjouksen 228 000 eurosta luovutuksella kuukauden päästä. Voit vastata vastatarjouksella, esimerkiksi 236 000 eurolla ja samalla luovutuspäivällä. Ostaja voi hyväksyä sen, hylätä sen tai tehdä uuden tarjouksen. Välittäjä toimittaa tarjoukset osapuolille ja kertoo, mitä kukin ehto tarkoittaa.

Kauppakirja ja kaupanteko DIAS-palvelussa

9. Kauppakirja ja kaupanteko

Välittäjä laatii kauppakirjan sovittujen ehtojen pohjalta. Lue luonnos hyvissä ajoin ja pyydä tarvittaessa tarkennuksia. Jos asunnossa on lainaa, kerro kaupasta pankillesi etukäteen. Pankki maksaa lainan pois kauppahinnasta ja vapauttaa vakuudet kaupanteon yhteydessä.

Tarkista kauppakirjan luonnoksesta ainakin seuraavat kohdat:

• kauppahinta, maksutapa ja mahdollinen käsiraha
• luovutuspäivä ja se, milloin hallinta siirtyy
• asunnon mukana jäävät kodinkoneet ja kalusteet
• kuka maksaa vastikkeet ja käyttökulut mihinkin päivään asti
• asunnon kuntoa ja tehtyjä korjauksia koskevat tiedot

Kaupat tehdään yhä useammin sähköisesti DIAS-palvelussa. Osapuolet allekirjoittavat kauppakirjan verkossa, kauppahinta siirtyy pankkien välillä ja osakehuoneistorekisterissä olevan asunnon omistus päivittyy samalla. Välityspalkkio maksetaan tavallisesti kauppahinnasta tässä vaiheessa. Jos kauppa tehdään paperilla pankissa, välittäjä sopii ajan ja paikan osapuolten kanssa.

Luovutus

10. Luovutus ja muutto

Asunnon hallinta siirtyy ostajalle kauppakirjassa sovittuna päivänä. Se voi olla heti kaupanteossa tai myöhemmin, esimerkiksi muutaman viikon päästä, jos tarvitset aikaa muuttoon. Sovi päivä oman muuttosi aikataulun mukaan. Ennen luovutusta käy läpi seuraavat asiat:

• kaikki avaimet, kulkulätkät ja laitteiden käyttöohjeet ostajalle
• sähkösopimuksen ja muiden sopimusten päättäminen tai siirto
• kotivakuutuksen päivitys uuteen osoitteeseen
• muuttoilmoitus Postille ja Digi- ja väestötietovirastolle
• ilmoitus isännöitsijälle omistajanvaihdoksesta, jos tieto ei siirry kaupanteon yhteydessä
• asunnon siivous kauppakirjassa sovitulla tavalla

Jos omistus siirtyy kaupanteossa mutta asut asunnossa vielä kolme viikkoa, kauppakirjassa sovitaan, kuka maksaa vastikkeen ja kulut siihen asti. Kotivakuutus on hyvä pitää voimassa niin kauan kuin tavarasi ovat asunnossa. Kun avaimet on luovutettu, myynti on valmis. Jos myit asunnon voitolla eikä myynti ole verovapaa, luovutusvoitto ilmoitetaan vielä veroilmoituksessa. Säilytä kauppakirja ja myyntiasiakirjat, sillä niitä tarvitaan luovutusvoiton laskemiseen. Koko myyntiprosessista kerrotaan tarkemmin asunnon myyntiä käsittelevässä oppaassa.