Omakotitalon myynti: mitä ottaa huomioon ennen kuin talo tulee myyntiin

Mikä omakotitalon myynnissä on erilaista

Kun myyt kerrostaloasunnon, myyt yleensä asunto-osakkeet. Omakotitalossa myyt tyypillisesti kiinteistön eli tontin ja sillä olevat rakennukset, tai vuokratontilla olevan rakennuksen ja vuokraoikeuden. Kiinteistökaupalla on omat muotovaatimuksensa: kauppakirja tehdään kirjallisesti ja sen vahvistaa kaupanvahvistaja, tai kauppa tehdään sähköisesti. Ostaja maksaa varainsiirtoveron, joka on kiinteistökaupassa 3 prosenttia, ja hakee lainhuudon Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa kaupasta.

Omakotitalossa ei ole taloyhtiötä, joka huolehtisi rakennuksen kunnosta. Ostaja ottaa vastuun koko talosta, ja siksi hän haluaa tietää tarkasti, missä kunnossa talo on ja mitä siihen on tehty. Maakaaren mukaan ostajan on ilmoitettava talon viasta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun hän sai talon hallintaansa. Huolellisesti kootut tiedot talosta palvelevat siksi sekä ostajaa että myyjää.

Myös kaupanteko voi edetä vaiheittain. Ostaja voi tehdä tarjouksen ehdollisena esimerkiksi lainan saamiselle tai oman asuntonsa myynnille, ja ehdoista sovitaan tarjousvaiheessa välittäjän avustuksella.

Kuntotarkastus antaa kaikille saman tiedon

Kuntotarkastus ei ole pakollinen, mutta se on omakotitalokaupassa yleinen ja suositeltava. Tarkastaja käy rakennuksen läpi aistinvaraisesti, tekee tarvittaessa mittauksia ja kirjaa havainnot raporttiin. Tarkastuksessa käydään tyypillisesti läpi vesikatto ja ullakko, julkisivut ja ikkunat, märkätilat, ilmanvaihto, lämmitysjärjestelmä ja salaojitus, ja märkätiloissa tehdään kosteusmittauksia. Kysy tarkastajalta etukäteen, mitä tarkastukseen sisältyy ja milloin raportti valmistuu.

Kun kuntotarkastus on tehty ennen myyntiä, raportti on ostajien käytettävissä ensimmäisestä esittelystä alkaen. Ostaja voi tehdä tarjouksensa raportin tietojen pohjalta, ja sinä tiedät etukäteen, mitä talon kunnosta kerrotaan. Raportti auttaa myös täyttämään tiedonantovelvollisuutesi: myyjän on kerrottava ostajalle tuntemistaan virheistä ja puutteista.

• Sovi välittäjän kanssa, kuka tilaa kuntotarkastuksen ja milloin.
• Kerää tarkastajalle tiedot tehdyistä remonteista, kuitit ja mahdolliset aiemmat tarkastusraportit.
• Ajoita tarkastus niin, että raportti on valmis ennen ilmoituksen julkaisua.
• Käy raportti läpi välittäjän kanssa ja sovi, miten havainnot esitetään ilmoituksessa.

Jos raportissa on huomautettavaa, voit korjata asian ennen myyntiä tai kertoa siitä ilmoituksessa. Välittäjä auttaa arvioimaan, kumpi sopii juuri sinun tilanteeseesi.

Kiinteistön asiakirjat

Omakotitalon myyntiin tarvitaan osin eri asiakirjat kuin asunto-osakkeen myyntiin. Välittäjä hankkii tyypillisesti osan niistä, mutta omat asiakirjat kannattaa koota valmiiksi jo ennen ensimmäistä tapaamista. Pyydä välittäjältä lista siitä, mitkä asiakirjat hän hankkii ja mitkä hän tarvitsee sinulta, niin työnjako on selvä alusta asti. Todistukset tilataan tuoreina, koska ostaja ja pankki haluavat nähdä ajantasaiset tiedot. Jos vanhoja rakennuspiirustuksia ei ole tallessa, ne voi yleensä tilata kunnan rakennusvalvonnasta.

• lainhuutotodistus, joka osoittaa, kuka kiinteistön omistaa
• rasitustodistus, josta näkyvät kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset
• kiinteistörekisteriote ja kartta, joista näkyvät esimerkiksi rasitteet ja rajat
• energiatodistus, joka tarvitaan myynti-ilmoitukseen tietyin poikkeuksin
• rakennuspiirustukset, rakennusluvat ja tiedot tehdyistä remonteista
• maanvuokrasopimus, jos tontti on vuokrattu
• tiesopimukset ja tieosakkuus, jos talo on yksityistien varrella
• tiedot kiinteistön liittymistä, kuten vesi-, viemäri- ja sähköliittymästä

Asunto-osakkeen myynnissä tarvittavista asiakirjoista kerrotaan tarkemmin asunnon myynnin asiakirjoja käsittelevässä artikkelissa.

Tontti ja sen ehdot

Tontti on omakotitalokaupassa yhtä tärkeä kuin talo. Ostaja haluaa tietää, onko tontti oma vai vuokrattu, missä sen rajat kulkevat ja millaisia rasitteita siihen liittyy, esimerkiksi tieoikeus naapurin tontin kautta. Jos naapurilla on oikeus kulkea tonttisi kautta omalle talolleen, rasite näkyy kiinteistörekisteriotteessa, ja välittäjä voi kertoa siitä ostajille jo ilmoituksessa. Myös asemakaava ja rakennusoikeus kiinnostavat, jos ostaja harkitsee laajennusta tai uutta piharakennusta. Jos tontilla on muita rakennuksia, kuten autotalli, sauna tai vierasmaja, kokoa myös niiden luvat ja tiedot.

Vuokratontilla kannattaa tarkistaa vuokrasopimuksen kesto, vuokran määrä ja mahdollisuus lunastaa tontti. Vuokrasopimuksen jäljennös ja tieto vuokran tarkistuksista liitetään yleensä myyntiaineistoon. Kun nämä tiedot ovat valmiina, välittäjä pystyy vastaamaan ostajien kysymyksiin heti esittelyssä.

Ylläpitokulut ja talotekniikka

Omakotitalossa ostaja maksaa itse kaikki asumisen kulut, joten hän haluaa nähdä ne etukäteen. Kokoa valmiiksi tiedot viimeisen vuoden kuluista ja talotekniikasta:

• lämmitystapa ja lämmityskulut, esimerkiksi sähkö- tai kaukolämpölaskujen perusteella
• sähkön ja veden kulutus
• kiinteistövero
• jätehuolto ja nuohous
• tiedot mahdollisista aiemmista vesivahingoista ja niiden korjauksista
• jätevesijärjestelmä, jos talo ei ole liitetty kunnalliseen viemäriverkkoon

Kun kulut on koottu yhteen, välittäjä voi esittää ne ilmoituksessa, ja ostaja pystyy vertaamaan taloa muihin kohteisiin. Myös tieto tehdyistä huolloista, kuten ilmanvaihdon tai lämpöpumpun huollosta, kertoo ostajalle, miten taloa on pidetty kunnossa. Jos lämmitysjärjestelmä on uusittu, kerro laitteen tyyppi ja asennusvuosi, sillä ostajat kysyvät niistä usein.

Myyntiaika on usein pidempi

Omakotitalon myyntiin kuluu tyypillisesti enemmän aikaa kuin kerrostaloasunnon myyntiin. Ostajia on vähemmän, ja he perehtyvät huolellisesti kuntotarkastusraporttiin, tonttiin ja talon ylläpitokuluihin. Myyntiaika vaihtelee myös alueittain ja vuodenajan mukaan. Esimerkiksi syksyllä myyntiin tuleva talo voi olla myynnissä vielä talvella, jolloin piha näkyy esittelyissä lumen alla.

Suunnittele aikataulu väljäksi, varsinkin jos olet ostamassa uutta kotia samaan aikaan. Kysy välittäjältä, millaista myyntiaikaa hän pitää alueella todennäköisenä, ja sovi, milloin tilannetta katsotaan yhdessä uudelleen. Pidä myös piha esittelykunnossa koko myynnin ajan: nurmikko leikattuna, lumet aurattuina ja kulkureitit valaistuina.

Vuodenaika näkyy omakotitalon kuvissa selvemmin kuin kerrostaloasunnon kuvissa, koska piha on iso osa kohdetta. Jos sinulla on omia kesäkuvia talosta, kysy välittäjältä, voiko niitä käyttää ilmoituksessa kuvausajankohta mainiten.

Esimerkki: uusi koti on jo ostettu

Olet jo ostanut uuden kodin, mutta omakotitalosi on vasta tulossa myyntiin. Kahden asunnon aikataulut kannattaa silloin sovittaa yhteen heti alussa. Eteneminen voi olla esimerkiksi tällainen:

1. Selvitä pankin kanssa, miten uuden kodin osto rahoitetaan siihen asti, kun talo on myyty, esimerkiksi välirahoituksella.
2. Kerro välittäjälle aikataulustasi heti ensimmäisessä tapaamisessa, jotta hän voi huomioida sen hinta-arviossa ja myyntisuunnitelmassa.
3. Tilaa kuntotarkastus ja kokoa asiakirjat ennen muuttoa, kun talo ja sen tiedot ovat vielä käsillä.
4. Sovi, kuka huolehtii talosta muuton jälkeen: lämmitys, lumityöt, pihan hoito ja säännölliset tarkistuskäynnit.
5. Kysy vakuutusyhtiöltä, mitä tyhjänä olevan talon vakuutus edellyttää.

Tyhjänä myytävä talo on helppo esitellä, mutta se tarvitsee huolenpitoa koko myynnin ajan. Kun vastuut on sovittu etukäteen, tiedät, että talosta huolehditaan silloinkin, kun et itse ole paikalla.

Välittäjän kokemus alueen taloista

Omakotitalon hinta-arvio nojaa vertailukauppoihin, joita on usein vähemmän kuin kerrostaloasunnoista. Silloin välittäjän tuntemus alueen taloista, tonteista ja ostajista näkyy arviossa ja markkinoinnissa. Kysy välittäjiltä, millaisia omakotitaloja he ovat alueella myyneet ja miten he markkinoisivat juuri sinun taloasi. Kysy myös, miten he tavoittavat ostajat, jotka etsivät taloa tältä alueelta. Tuntemus alueen kaavoituksesta, tonttien hinnoista ja tyypillisistä talotyypeistä auttaa välittäjää myös vastaamaan ostajien kysymyksiin. Hinta-arvion muodostumisesta kerrotaan tarkemmin asunnon hinta-arviota käsittelevässä artikkelissa.

Välittäjätorin kautta voit pyytää tarjouksia alueen välittäjiltä yhdellä tarjouspyynnöllä. Välittäjät ottavat sinuun yhteyttä suoraan ja kertovat palkkionsa ja hinta-arvionsa, ja valitset itse, kenen kanssa jatkat. Tapaamiseen voit ottaa mukaan valmiit kysymykset välittäjälle, ja koko myynnin vaiheet löydät asunnon myynnin oppaasta.