Asunnon hinta-arvio: näin kiinteistönvälittäjä arvioi asunnon hinnan

Mitä hinta-arvio kertoo

Hinta-arvio kertoo välittäjän näkemyksen todennäköisestä myyntihinnasta. Se ei ole sama asia kuin pyyntihinta, vaikka ne ovat usein lähellä toisiaan. Pyyntihinta päätetään yhdessä välittäjän kanssa, kun myyntitapa ja aikataulu on sovittu. Arvio annetaan tyypillisesti velattomana hintana, eli siihen lasketaan mukaan asuntoon kohdistuva osuus taloyhtiön lainasta. Jos esimerkiksi asunnon velaton hinta on 200 000 euroa ja siihen kohdistuu 30 000 euroa yhtiölainaa, ostaja maksaa myyjälle 170 000 euroa ja lyhentää lainaosuutta jatkossa rahoitusvastikkeella.

Arvio on myynnin suunnittelun pohja: sen avulla voit laskea, paljonko myynnistä jää käteen lainan ja kulujen jälkeen. Siksi on hyvä kysyä myös arvion perustelut, sillä ne ovat yhtä hyödyllisiä kuin itse luku.

Hinta-arvion voi pyytää myös silloin, kun myynti on vasta suunnitteilla. Arvion avulla voit esimerkiksi laskea, millaiseen seuraavaan asuntoon sinulla on varaa, tai harkita, ajoitatko myynnin ennen taloyhtiön tulevaa remonttia vai sen jälkeen.

Vertailukaupat ovat arvion pohja

Välittäjä aloittaa yleensä toteutuneista kaupoista. Hän katsoo, millä hinnoilla samankaltaisia asuntoja on lähiaikoina myyty samalla alueella, mieluiten samassa tai naapuritaloyhtiössä. Tiedot ovat peräisin esimerkiksi välitysliikkeiden omista kauppatiedoista ja julkisista hintatietopalveluista.

Vertailukauppoja ei käytetä sellaisenaan, vaan välittäjä huomioi erot oman asuntosi ja vertailukohteiden välillä. Tyypillisesti hän tarkastelee ainakin seuraavia asioita:

• asunnon koko ja huonejako
• kerros, hissi ja parveke
• myyntiajankohta ja markkinatilanne kaupan aikaan
• asunnon ja taloyhtiön kunto kaupan hetkellä
• velaton hinta ja yhtiölainan osuus

Jos samassa talossa on esimerkiksi keväällä myyty samankokoinen asunto kerrosta alempaa, se on vahva vertailukohta. Välittäjä huomioi silti erot, kuten keittiöremontin, parvekkeen ja sen, onko taloyhtiössä sittemmin päätetty remontista. Markkinatilanne muuttuu, joten vertailukaupan ajankohta on tärkeä. Puoli vuotta vanha kauppa kertoo eri asian kuin viime kuussa tehty, ja välittäjä ottaa tämän huomioon arviossa. Mitä vähemmän alueella on tuoreita kauppoja, sitä enemmän arvio nojaa välittäjän kokemukseen alueesta.

Kunto, taloyhtiö ja sijainti

Asunnon kunto vaikuttaa siihen, mihin kohtaan vertailukauppojen joukossa asunto asettuu. Välittäjä katsoo esimerkiksi keittiön ja kylpyhuoneen iän, pintamateriaalit ja sen, onko asunnossa tehty remontteja ja onko niistä dokumentit. Myös pohjaratkaisu, valoisuus ja näkymät vaikuttavat. Ne eivät näy neliöhinnassa suoraan, mutta ostaja huomaa ne heti esittelyssä.

Taloyhtiön tilanne näkyy hinnassa usein yhtä selvästi. Tehdyt ja tulevat remontit, kuten putki- tai julkisivuremontti, vastikkeen taso ja yhtiölainan määrä vaikuttavat siihen, mitä ostaja on valmis maksamaan. Esimerkiksi tehty putkiremontti näkyy ostajalle sekä asunnon kuntona että tietona siitä, ettei sama remontti ole lähivuosina edessä. Tiedot ovat isännöitsijäntodistuksessa ja kunnossapitotarveselvityksessä, joten ne on hyvä pitää esillä jo arviokäynnillä.

Sijainnissa ratkaisevat esimerkiksi liikenneyhteydet, palvelut, koulut ja alueen kysyntä. Kahden samanlaisen asunnon hinta voi erota saman kaupungin eri osissa selvästi, ja välittäjän tuntemus alueesta näkyy arviossa juuri tässä. Myös lähialueen tulevat muutokset, kuten uusi raideyhteys tai rakentuva palvelukeskus, voivat vaikuttaa välittäjän näkemykseen.

Mitä voit valmistella ennen arviokäyntiä

• isännöitsijäntodistus ja kunnossapitotarveselvitys
• tiedot asunnossa tehdyistä remonteista ja niiden ajankohdista
• tieto yhtiölainan osuudesta ja vastikkeen suuruudesta
• pohjapiirros, jos sellainen on
• tiedot asuntoon kuuluvista lisätiloista, kuten autopaikasta ja varastosta
• omat kysymyksesi myyntitavasta ja aikataulusta

Kun tiedot ovat valmiina, välittäjä voi antaa arvion nopeammin ja perustella sen tarkemmin. Samoja asiakirjoja tarvitaan myöhemmin myynnin aikana, joten niiden kokoaminen etukäteen nopeuttaa myös myynnin alkua. Tarvittavat asiakirjat on koottu asunnon myynnin asiakirjoja käsittelevään artikkeliin.

Miten ilmainen arviokäynti etenee

Useimmat välittäjät tekevät arviokäynnin maksutta. Käynnin pituus vaihtelee, mutta varaa siihen noin tunti. Asunnon ei tarvitse olla esittelykunnossa: välittäjä arvioi rakenteet, pinnat ja pohjaratkaisun, ei sisustusta. Tavallisesti käynti etenee näin:

1. Välittäjä kysyy perustiedot etukäteen: osoitteen, koon, rakennusvuoden ja taloyhtiön remontit.
2. Käynnillä hän kiertää asunnon, katsoo sen kunnon ja kysyy tehdyistä korjauksista.
3. Hän käy läpi taloyhtiön asiakirjoja, jos ne ovat saatavilla.
4. Saat arvion joko heti tai muutaman päivän kuluessa, usein perusteluineen ja vertailukauppoineen.
5. Samalla keskustellaan yleensä palkkiosta, myyntitavasta ja aikataulusta.

Voit kysyä käynnillä myös, mitä pieniä korjauksia välittäjä ehdottaisi ennen myyntiä. Arviokäynti ei sido sinua mihinkään. Voit pyytää arvion usealta välittäjältä ja päättää vasta sen jälkeen, kenen kanssa jatkat. Valmiiksi mietityt kysymykset välittäjälle auttavat saamaan jokaiselta samat tiedot.

Miksi arviot voivat vaihdella

Kun pyydät arvion usealta välittäjältä, luvut ovat harvoin täsmälleen samat. Jokainen arvio perustuu välittäjän näkemykseen alueesta ja kohteesta, ja näkemykseen vaikuttavat esimerkiksi nämä asiat:

• mitkä vertailukaupat välittäjä on valinnut ja kuinka tuoreita ne ovat
• miten hän painottaa asunnon kuntoa ja taloyhtiön tulevia remontteja
• millainen näkemys hänellä on lähikuukausien markkinatilanteesta
• millaista myyntiaikaa ja myyntitapaa hän arviossaan olettaa

Useamman arvion avulla näet, millä perusteilla kukin välittäjä on lukuunsa päätynyt, ja voit kysyä tarkennusta juuri siihen, mikä sinua kiinnostaa. Arviot voivat erota myös esitystavaltaan: osa välittäjistä antaa yhden luvun, osa vaihteluvälin. Kun jätät tarjouspyynnön Välittäjätorin kautta, alueen välittäjät ottavat sinuun yhteyttä suoraan ja kertovat palkkionsa ja hinta-arvionsa.

Arvio on myös sidottu ajankohtaan. Jos myynti alkaa vasta puolen vuoden päästä tai taloyhtiössä päätetään sillä välin remontista, arvio kannattaa päivittää ennen myynnin alkua. Päivitetty arvio kertoo, miltä tilanne näyttää juuri silloin, kun asunto tulee myyntiin.

Esimerkki: kolme arviota samasta asunnosta

Kolme välittäjää on käynyt asunnossasi, ja jokaisen hinta-arvio on hieman erilainen. Arvioita on helpompi verrata, kun käyt ne läpi samalla tavalla:

1. Pyydä jokaiselta vertailukaupat, joihin arvio perustuu, ja tarkista, ovatko mukana samat kaupat.
2. Kysy, miten kukin on huomioinut taloyhtiön tulevat remontit ja asunnon oman kunnon.
3. Kysy, millaista myyntiaikaa ja myyntitapaa kukin arviossaan olettaa.
4. Pyydä kultakin ehdotus pyyntihinnaksi ja perustelu sille.
5. Kun kirjaat vastaukset samaan taulukkoon, perustelut ovat vertailtavissa yhdellä silmäyksellä.

Kun perustelut on koottu yhteen, näet, mistä lukujen erot syntyvät. Voit valita välittäjän sen perusteella, kenen näkemys ja tapa toimia sopivat omaan tilanteeseesi ja aikatauluusi.

Näin hyödynnät hinta-arviota

Samat kysymykset jokaiselle välittäjälle helpottavat perustelujen vertailua: mihin kauppoihin arvio perustuu, millaista pyyntihintaa hän ehdottaisi ja millaista myyntiaikaa hän pitää todennäköisenä. Kirjaa vastaukset ylös heti tapaamisen jälkeen, kun asiat ovat vielä tuoreessa muistissa.

Arvion lisäksi on hyödyllistä kuulla, miten välittäjä näkee myynnin etenevän. Voit kysyä esimerkiksi, miten hän tarkastelisi pyyntihintaa, jos myynti etenee odotettua hitaammin tai nopeammin. Pyyntihintaa päätettäessä arvio on lähtökohta: välittäjä kertoo, mihin hän asettaisi pyyntihinnan suhteessa arvioon ja miten se todennäköisesti vaikuttaa ostajien kiinnostukseen.

Arvion avulla voit myös laskea suunnilleen, mitä myynnistä jää käteen. Vähennä velattomasta hinnasta yhtiölainan osuus, oma asuntolainasi, välityspalkkio ja muut myynnin kulut. Jos et ole omistanut asuntoa ja asunut siinä vakituisena asuntonasi yhtäjaksoisesti vähintään kahta vuotta, ota huomioon myös mahdollinen luovutusvoittovero ja tarkista asia Verohallinnon ohjeista.

Hinta-arvio on yksi osa välittäjän valintaa. Yhtä lailla merkitsevät palkkio, markkinointi ja se, miten yhteistyö sujuu. Vertailun vaiheista kerrotaan kiinteistönvälittäjän kilpailutuksen oppaassa, ja palkkion suuruutta voit hahmotella välityspalkkiolaskurilla.