Asunnon myynti – näin myyt asunnon alusta loppuun

Asunnon myynti pääpiirteittäin

Myynnin vaiheet ovat useimmiten samat riippumatta siitä, onko kyseessä kerrostalo- tai rivitaloasunto vai omakotitalo. Kesto vaihtelee alueen, hintaluokan ja ajankohdan mukaan muutamasta viikosta useisiin kuukausiin. Vaiheet ovat lyhyesti seuraavat:

1. Hinta-arvio ja välittäjän valinta. Selvität, mihin hintaan asunto voisi mennä kaupaksi, ja valitset kiinteistönvälittäjän.
2. Toimeksiantosopimus. Sovit välittäjän kanssa palkkiosta, hinnasta ja myynnin ehdoista.
3. Asiakirjat. Välittäjä kokoaa myynnissä tarvittavat todistukset ja selvitykset.
4. Esittely. Asunto valmistellaan ja kuvataan, ja myynti-ilmoitus julkaistaan.
5. Näytöt ja tarjoukset. Ostajat tutustuvat asuntoon ja tekevät ostotarjouksia.
6. Kaupanteko. Kauppakirja allekirjoitetaan ja kauppahinta maksetaan.

Jokainen vaihe on kuvattu tarkemmin artikkelissa asunnon myynti vaihe vaiheelta.

Aikataulu on hyvä miettiä ennen myynnin alkua. Jos olet ostamassa uutta kotia, ratkaistavaksi tulee, myytkö nykyisen asunnon ensin vai ostatko uuden ennen myyntiä. Ensin myymällä tiedät käytettävissä olevan summan tarkasti, ja ensin ostamalla tiedät, mihin muutat. Pankki ja välittäjä auttavat arvioimaan, kumpi järjestys sopii sinun tilanteeseesi.

Hinta-arvio ja kiinteistönvälittäjä

Myynti alkaa yleensä asunnon arvon selvittämisestä. Kiinteistönvälittäjä tekee hinta-arvion arviokäynnillä: hän tutustuu asunnon kuntoon ja sijaintiin ja vertaa niitä alueen toteutuneisiin kauppoihin. Useamman välittäjän arvio antaa laajemman kuvan hintatasosta.

Hinta-arvion pohjalta sovitaan pyyntihinta eli hinta, jolla asunto ilmoitetaan myyntiin. Pyyntihinta on neuvottelujen lähtökohta, ja lopullinen kauppahinta sovitaan ostajan kanssa tarjousten perusteella. Välittäjä kertoo, miten hän asettaisi pyyntihinnan hinta-arvioon nähden ja miten hinnoittelu vaikuttaa siihen, millaisia ostajia ilmoitus tavoittaa.

Samalla saat tarjoukset välityspalkkiosta ja kuulet, miten kukin välittäjä hoitaisi myynnin. Oppaassa Kiinteistönvälittäjän kilpailutus kerrotaan, miten tämä onnistuu yhdellä tarjouspyynnöllä, ja Välityspalkkio-opas auttaa palkkioiden vertailussa. Välittäjän valintaan vaikuttavat asiat on koottu oppaaseen Kiinteistönvälittäjän valinta.

Asunnon myynnin asiakirjat

Ostajalla on oikeus saada tiedot asunnosta ja taloyhtiöstä ennen kauppaa. Välittäjä hankkii asiakirjat yleensä myyjän puolesta, mutta myyjän on hyvä tietää, mitä asiakirjoja tarvitaan.

• Asunto-osake: isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, taloyhtiön tilinpäätös ja talousarvio, kunnossapitotarveselvitys, energiatodistus ja pohjapiirros.
• Omakotitalo tai muu kiinteistö: lainhuutotodistus, rasitustodistus, kiinteistörekisteriote, energiatodistus ja usein kuntotarkastusraportti.

Energiatodistus on tietyin poikkeuksin pakollinen, ja sen tiedot ilmoitetaan myynti-ilmoituksessa. Kuntotarkastus ei ole pakollinen, mutta se on omakotitalon myynnissä suositeltava. Asiakirjat on esitelty tarkemmin artikkelissa asunnon myynnin asiakirjat.

Asunnon esittely ja näytöt

Ostaja saa ensivaikutelman asunnosta yleensä myynti-ilmoituksen kuvista. Siksi asunto kannattaa valmistella ennen kuvausta: siivous, ylimääräisten tavaroiden pois vieminen ja pienet korjaukset näkyvät kuvissa selvästi. Kotistailauksella asunnon tilat ja valoisuus saadaan esiin edukseen.

Näytöt järjestää tyypillisesti välittäjä. Yleisnäyttöjen lisäksi moni välittäjä tarjoaa yksityisnäyttöjä kiinnostuneille ostajille. Asunnon valmistelusta kerrotaan lisää kotistailausta käsittelevässä artikkelissa.

Myynti-ilmoitukseen kootaan asunnon tärkeimmät tiedot: hinta, pinta-ala, huoneet, kunto, taloyhtiön tiedot ja tehdyt sekä tulevat remontit. Kattavien tietojen ansiosta näyttöön tulevat ostajat tietävät jo etukäteen, millaiseen kohteeseen he tutustuvat, ja näytöllä voi keskittyä itse asuntoon.

Tarjoukset ja kaupanteko

Ostaja tekee kirjallisen ostotarjouksen, johon voit vastata hyväksymällä, hylkäämällä tai tekemällä vastatarjouksen. Välittäjä välittää tarjoukset ja auttaa neuvotteluissa. Kun osapuolet ovat sopineet hinnasta ja ehdoista, välittäjä laatii kauppakirjan.

Ostotarjoukseen voi sisältyä ehtoja, esimerkiksi ostajan rahoituksen järjestymisestä tai hänen oman asuntonsa myynnistä. Tarjouksen yhteydessä ostaja maksaa usein käsirahan, joka luetaan osaksi kauppahintaa. Välittäjä käy ehdot kanssasi läpi, jotta tiedät, mihin sitoudut tarjouksen hyväksyessäsi.

Kaupat tehdään yhä useammin sähköisesti DIAS-palvelussa, jolloin allekirjoitus ja maksut hoituvat verkossa. Uudet asunto-osakkeet ovat Maanmittauslaitoksen osakehuoneistorekisterissä, joten paperista osakekirjaa ei niissä luovuteta. Vanhemmissa taloyhtiöissä osakekirja voi olla vielä paperinen.

Kaupanteon yhteydessä ostaja maksaa kauppahinnan, ja mahdollinen asuntolainasi maksetaan pois. Avaimet luovutetaan sovittuna päivänä, joka voi olla sama kuin kaupantekopäivä tai myöhempi. Hallintaoikeuden siirtymisestä sovitaan kauppakirjassa.

Asunnon myynnin kulut ja verot

Myyjän suurin kulu on yleensä välityspalkkio. Lisäksi kuluja voi tulla esimerkiksi asiakirjoista, kotistailauksesta ja mahdollisista lainajärjestelyistä. Myyjä ei maksa varainsiirtoveroa, vaan se on ostajan maksettava.

• Välityspalkkio: tyypillisesti prosentti velattomasta myyntihinnasta tai kiinteä hinta.
• Asiakirjat: esimerkiksi isännöitsijäntodistus ja energiatodistus.
• Luovutusvoittovero: voi tulla maksettavaksi, jos myyt asunnon voitolla. Oman vakituisen asunnon myynti on verovapaa, jos olet omistanut sen ja asunut siinä vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta.

Tarkista oma verotilanteesi Verohallinnosta. Kaikki kuluerät on koottu artikkeliin asunnon myynnin kulut.

Myyjän tiedonantovelvollisuus

Myyjän on kerrottava ostajalle tiedossaan olevista asunnon virheistä ja puutteista. Avoimuuden ansiosta ostaja tekee päätöksensä samojen tietojen pohjalta kuin sinä, ja kauppa on molemmille selkeä. Kerrottavia asioita ovat esimerkiksi:

• tiedossa olevat vauriot, kuten kosteus- tai vesivahingot ja niiden korjaukset
• itse tehdyt tai teetetyt remontit ja niiden ajankohdat
• taloyhtiön päätetyt tai suunnitellut korjaukset
• häiriöt tai puutteet, joita olet asunnossa huomannut

Kaupan jälkeen esiin tulevasta piilevästä viasta, josta myyjä ei tiennyt, käytetään nimitystä salainen virhe. Välittäjä auttaa kirjaamaan tiedossa olevat asiat myyntiesitteeseen ja kauppakirjaan.

Omakotitalon myynti

Omakotitalon myynnissä kaupan kohteena on usein kiinteistö, ei asunto-osake. Silloin asiakirjat ovat erilaiset, kaupanteossa tarvitaan kaupanvahvistaja tai sähköinen kaupankäyntijärjestelmä, ja ostaja maksaa varainsiirtoveroa kiinteistön hinnasta. Kuntotarkastus on omakotitalon myynnissä tavallinen, ja sen raportti antaa ostajalle ja myyjälle saman tiedon talon kunnosta. Myös tontti, piharakennukset ja talotekniikka kuuluvat esittelyyn. Omakotitalon myynnin erityispiirteistä kerrotaan tarkemmin omakotitalon myyntiä käsittelevässä artikkelissa.