Asunnon myynnin kulut: mitä myyjä maksaa ja mitä ei

Myyjän kulut yhdellä silmäyksellä

Kulut riippuvat siitä, myytkö osakeasunnon vai omakotitalon, käytätkö välittäjää ja mitä lisäpalveluita valitset. Alla olevaan taulukkoon on koottu tavallisimmat erät, ja ne käsitellään tarkemmin taulukon jälkeen.

Kaikki taulukon kulut eivät koske jokaista myyntiä. Välityspalkkio ja asiakirjat ovat mukana lähes aina, kun myyt välittäjän kautta. Stailaus ja kuntotarkastus riippuvat kohteesta ja omista valinnoistasi. Luovutusvoittovero tulee maksettavaksi vain, jos myyt voitolla eikä verovapaus koske myyntiä.

Välityspalkkio on yleensä suurin kulu

Jos myyt välittäjän kautta, välityspalkkio on tavallisesti myynnin suurin yksittäinen kulu. Se on yleensä prosenttiosuus velattomasta myyntihinnasta, tyypillisesti noin 2–5 %, tai kiinteä hinta. Prosenttipalkkioon liittyy usein minimipalkkio. Kuluttajalle ilmoitettavat hinnat sisältävät arvonlisäveron.

Esimerkiksi 250 000 euron velattomalla hinnalla 3 %:n palkkio on 7 500 euroa. Palkkio maksetaan yleensä vain, jos kauppa syntyy, ja se voidaan maksaa suoraan kauppahinnasta kaupanteossa. Voit laskea palkkion omilla luvuillasi välityspalkkiolaskurilla. Palkkion rakenteesta kerrotaan tarkemmin artikkelissa Välityspalkkio 2026: paljonko kiinteistönvälittäjä maksaa?

Kun saat palkkiotarjouksia useammalta välittäjältä, pyydä jokaista ilmoittamaan palkkio euroina samalla esimerkkihinnalla ja kertomaan, mitä hintaan sisältyy. Silloin näet, mitkä myynnin kulut kuuluvat jo palkkioon ja mitkä tulevat sen päälle.

Asiakirjat ja todistukset

Ostaja tarvitsee tiedot asunnosta ja taloyhtiöstä tai kiinteistöstä, ennen kuin tekee tarjouksen. Asiakirjat ovat maksullisia, ja hinnat vaihtelevat asiakirjan ja isännöintitoimiston mukaan. Tavallisimmat asiakirjat ovat:

• osakeasunto: isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, tilinpäätös ja talousarvio, kunnossapitotarveselvitys, energiatodistus ja pohjapiirros
• omakotitalo: lainhuutotodistus, rasitustodistus, kiinteistörekisteriote, energiatodistus ja mahdollinen kuntotarkastusraportti

Energiatodistus on osakeasunnossa taloyhtiön, joten siitä ei yleensä tule myyjälle erillistä kulua. Omakotitalon myyjä tilaa todistuksen, jos voimassa olevaa ei ole. Kiinteistön todistukset tilataan Maanmittauslaitokselta, ja niistäkin peritään maksu. Useimmiten asiakirjat tilaa välittäjä, ja voit pyytää häntä kertomaan kulut etukäteen laskelmaasi varten. Kulut voivat sisältyä palkkioon tai tulla laskutetuksi erikseen, joten tarkista käytäntö toimeksiantosopimuksesta. Asiakirjat on käyty läpi selityksineen myynnin asiakirjoja käsittelevässä artikkelissa.

Stailaus, kuvaus ja kuntotarkastus

Kotistailaus on vapaaehtoinen. Se voi tarkoittaa omien kalusteiden ja tavaroiden uudelleenjärjestelyä, lainattuja sisustustuotteita tai stailaajan neuvoja, joiden pohjalta järjestät kodin itse. Joillakin välittäjillä stailaus sisältyy palkkioon, toisilla se on lisäpalvelu. Hinta riippuu siitä, tuodaanko kotiin kalusteita ja sisustustuotteita vai järjestetäänkö olemassa olevat uudelleen. Stailauksesta kerrotaan tarkemmin kotistailausta käsittelevässä artikkelissa.

Valokuvaus kuuluu yleensä välittäjän palveluun. Videoesittely, droonikuvat tai 360-kuvat voivat olla lisämaksullisia. Kysy, mitkä näistä sisältyvät palkkioon.

Kuntotarkastus ei ole pakollinen, mutta omakotitalon myynnissä se on suositeltava. Raportti antaa ostajalle ja sinulle saman kuvan talon kunnosta, ja se tukee myyjän tiedonantovelvollisuuden täyttämistä. Yleensä myyjä tilaa ja maksaa tarkastuksen. Jos teet ennen myyntiä pieniä korjauksia, kuten maalausta tai tiivisteiden vaihtoa, merkitse nekin laskelmaan ja kysy välittäjältä, mitä korjauksia hän pitää tarpeellisina juuri sinun asunnossasi. Omakotitalon myynnin erityispiirteistä kerrotaan omakotitalon myyntiä käsittelevässä artikkelissa.

Jos omakotitalossa on esimerkiksi aikanaan korjattu kosteusvaurio, kuntotarkastusraportista ja korjauksen dokumenteista ostaja näkee, mitä on tehty ja milloin. Samalla asia on kerrottu ostajalle kirjallisesti.

Laskuesimerkki: paljonko kauppahinnasta jää

Kuvitteellinen esimerkki: myyt kaksion, jonka kauppahinta on 200 000 euroa, eikä asuntoon kohdistu taloyhtiön lainaa. Olet omistanut asunnon ja asunut siinä vakituisesti viisi vuotta, joten myynti on verovapaa.

1. Kauppahinta: 200 000 euroa
2. Välityspalkkio 3 %: 6 000 euroa
3. Myyntiasiakirjat (esimerkkisumma): 300 euroa
4. Asuntolaina, joka maksetaan pois kaupassa: 120 000 euroa
5. Sinulle jää: 73 700 euroa

Tästä summasta vähennetään vielä muuttokulut ja mahdolliset päällekkäiset asumiskulut. Kun teet saman laskelman omilla luvuillasi, tiedät, paljonko voit käyttää uuteen kotiin. Lainan tarkan jäljellä olevan määrän saat pankistasi, ja palkkion voit laskea välittäjän tarjouksen ja hinta-arvion perusteella. Jos myyt voitolla etkä täytä verovapauden ehtoja, lisää laskelmaan myös arvio luovutusvoittoverosta.

Luovutusvoittovero

Jos myyt asunnon voitolla, voitosta voi joutua maksamaan luovutusvoittoveroa. Luovutusvoitto lasketaan yleensä niin, että myyntihinnasta vähennetään asunnon hankintahinta ja myynnistä aiheutuneet kulut, kuten välityspalkkio. Hankintamenoon voi lisätä esimerkiksi asuntoa ostaessasi maksamasi varainsiirtoveron ja tekemäsi perusparannukset.

Todellisen hankintamenon ja myyntikulujen sijaan voit käyttää hankintameno-olettamaa, joka on 20 % myyntihinnasta tai 40 %, jos olet omistanut asunnon vähintään 10 vuotta. Olettamasta on hyötyä lähinnä silloin, kun alkuperäinen hankintahinta on pieni suhteessa myyntihintaan. Luovutusvoitto ilmoitetaan veroilmoituksessa.

Esimerkki: ostit asunnon 180 000 eurolla ja myyt sen 220 000 eurolla, ja välityspalkkio on 6 600 euroa. Jos verovapauden ehdot eivät täyty, luovutusvoitto on 33 400 euroa ennen muita vähennyksiä. Verotuksen yksityiskohdat riippuvat tilanteestasi, joten tarkista laskelma Verohallinnon ohjeista. Jos myyt tappiolla, Verohallinnon ohjeista näet myös, voiko tappion vähentää verotuksessa.

Mitä myyjä ei maksa

Varainsiirtovero on ostajan maksettava. Asunto-osakkeen kaupassa se on 1,5 % ja kiinteistön, kuten omakotitalon, kaupassa 3 %. Sähköisessä kaupassa vero hoidetaan tavallisesti kaupanteon yhteydessä, ja paperilla tehdyssä kaupassa ostaja ilmoittaa ja maksaa sen itse. Osakeasunnossa vero lasketaan kauppahinnasta, johon lisätään asunnon osuus taloyhtiön lainasta. Esimerkiksi 200 000 euron velattoman hinnan osakeasunnosta ostaja maksaa varainsiirtoveroa 3 000 euroa. Myyjän laskelmaan sitä ei tarvitse ottaa mukaan.

Asuntokaupan kuluja käsitellään usein yhtenä kokonaisuutena, joten jako myyjän ja ostajan kesken on hyvä pitää selvänä. Myyjän laskelmaan kuuluvat palkkio, asiakirjat, valitsemasi lisäpalvelut, mahdollinen luovutusvoittovero ja asumiskulut luovutukseen asti. Ostajalle kuuluvat varainsiirtovero ja hänen oman asuntolainansa kulut. Jos ostaja haluaa teettää oman kuntotarkastuksen, hän tilaa ja maksaa sen yleensä itse. Nämä kulut kuuluvat ostajan budjettiin, eivätkä ne pienennä sinulle jäävää osuutta kauppahinnasta.

Muita kuluja, jotka kannattaa huomioida

Suurten erien lisäksi myyntiin liittyy pienempiä kuluja. Palkkioon verrattuna ne ovat vähäisiä, mutta yhteensä ne vaikuttavat loppusummaan, joten ne on hyvä merkitä samaan laskelmaan:

• yhtiövastikkeet tai kiinteistön käyttökulut siihen asti, kun hallinta siirtyy ostajalle; ajankohdasta sovitaan kauppakirjassa
• nykyisen asuntolainan maksaminen pois ja siihen liittyvät pankin kulut, jos niitä on; kysy omasta pankistasi
• muuttokulut ja mahdollinen väliaikainen asuminen
• päällekkäiset asumiskulut, jos uusi koti on jo ostettu

Jos ostat uuden kodin, ennen kuin nykyinen on myyty, maksat jonkin aikaa vastikkeita tai käyttökuluja kahdesta asunnosta ja mahdollisesti korkoa kahdesta lainasta. Kun lasket näille kuluille kuukausisumman ja selvität pankista väliaikaisen rahoituksen ehdot, tiedät, kuinka pitkä päällekkäinen jakso mahtuu budjettiisi.

Esimerkki kuvitteellisin luvuin: jos hallinta siirtyy ostajalle kuukausi kaupanteon jälkeen ja kauppakirjassa on sovittu, että myyjä maksaa vastikkeet siihen asti, maksat vielä yhden kuukauden vastikkeen. Jos vastike on 300 euroa, laskelmaan tulee 300 euroa lisää kuluja. Kokoamalla kaikki erät yhteen saat selville, paljonko kauppahinnasta jää käyttöösi. Laskelma on hyödyllistä tehdä kahdella hinnalla, välittäjän hinta-arviolla ja hieman sitä alemmalla hinnalla, jolloin näet, miten kauppahinnan muutos vaikuttaa sinulle jäävään summaan. Palkkion vaihtoehdoista kerrotaan tarkemmin välityspalkkio-oppaassa.