Välityspalkkio 2026: paljonko kiinteistönvälittäjä maksaa?

Miten välityspalkkio lasketaan

Kiinteistönvälittäjän palkkio sovitaan aina toimeksiantosopimuksessa, ennen kuin myynti alkaa. Yleisimmin se on prosenttiosuus velattomasta myyntihinnasta, tyypillisesti noin 2–5 %. Velaton myyntihinta tarkoittaa kauppahintaa, johon on lisätty asuntoon kohdistuva osuus taloyhtiön lainasta. Omakotitalon kaupassa taloyhtiön lainaa ei ole, joten velaton hinta on yleensä sama kuin kauppahinta. Esimerkki: kauppahinta on 180 000 euroa ja asunnon osuus taloyhtiön lainasta 20 000 euroa. Velaton myyntihinta on silloin 200 000 euroa, ja siitä laskettu 3 %:n palkkio on 6 000 euroa.

Toinen tapa on kiinteä palkkio. Silloin palkkio on sama euromäärä riippumatta siitä, millä hinnalla asunto lopulta myydään. Kiinteä palkkio on tavallinen esimerkiksi silloin, kun välittäjä tarjoaa tarkkaan rajatun palvelupaketin. Myyjälle se tarkoittaa, että palkkion euromäärä on tiedossa jo sopimusta tehtäessä.

Prosenttipalkkioon liittyy usein minimipalkkio eli pienin euromäärä, jonka välittäjä veloittaa. Jos prosentilla laskettu summa jää minimipalkkiota pienemmäksi, maksat minimipalkkion. Minimipalkkio tulee useimmiten vastaan pienissä ja edullisissa asunnoissa, joten pientä asuntoa myytäessä se on hyvä tarkistaa prosentin rinnalla. Jos palkkio on esimerkiksi 3 % ja minimipalkkio 3 000 euroa, 80 000 euron asunnosta maksetaan 3 000 euroa, sillä prosentilla laskettuna palkkio olisi 2 400 euroa.

Kuluttajalle ilmoitettavat hinnat sisältävät arvonlisäveron. Palkkiotarjouksessa ilmoitettu luku on siis se summa, jonka maksat. Jos tarjous koostuu useammasta osasta, kuten palkkiosta ja erillisistä kuluista, pyydä välittäjää laskemaan kokonaissumma esimerkkihinnalla.

Esimerkkilaskelmat eri hintaisille asunnoille

Alla oleva taulukko näyttää, mitä prosenttipalkkio tarkoittaa euroina. Luvut on laskettu suoraan prosenteista, eivätkä ne kuvaa yksittäisen välittäjän hintoja. Minimipalkkio ja mahdolliset lisäpalvelut voivat muuttaa lopullista summaa. Jos palkkio on kiinteä, sama euromäärä pätee kaikilla riveillä.

Taulukosta näkyy, että yhden prosentin ero vastaa kalliimmissa kohteissa useita tuhansia euroja. Siksi palkkion rakenne on hyvä käydä läpi rauhassa ennen sopimuksen allekirjoittamista. Voit laskea palkkion omilla luvuillasi välityspalkkiolaskurilla.

Mitä välityspalkkioon yleensä sisältyy

Palkkio kattaa tavallisesti välittäjän työn myynnin alusta kaupantekoon asti. Palvelun sisältö vaihtelee välittäjittäin, mutta tyypillisesti palkkioon kuuluvat ainakin seuraavat:

• asunnon hinta-arvio ja myyntihinnan suunnittelu
• myyntiasiakirjojen hankinta ja tietojen tarkistus
• myynti-ilmoitus, valokuvat ja ilmoittelu asuntoportaaleissa
• esittelyt ja yhteydenpito ostajaehdokkaisiin
• tarjousten vastaanottaminen ja hintaneuvottelut
• kauppakirjan laatiminen ja kaupanteko, usein sähköisesti DIAS-palvelussa

Palkkioon kuuluu myös työ, joka ei näy ilmoituksessa: yhteydenpito isännöitsijään, ostajien kysymyksiin vastaaminen, rahoitusasioiden selvittäminen ostajan pankin kanssa ja kaupan papereiden tarkistus ennen allekirjoitusta. Kysy välittäjältä, mitkä näistä tehtävistä hän hoitaa itse ja mitkä välitysliikkeen muut työntekijät.

Osa palveluista voi olla hinnoiteltu erikseen. Tällaisia ovat esimerkiksi kotistailaus, videoesittely, maksullinen lisänäkyvyys asuntoportaaleissa ja asiakirjojen hankintakulut. Kun tiedät, mitkä niistä sisältyvät hintaan, näet, mihin palkkion euromäärä perustuu. Myynnin muista kuluista kerrotaan tarkemmin artikkelissa Asunnon myynnin kulut: mitä myyjä maksaa ja mitä ei.

Laskuesimerkki: kaksi tarjousta samalle asunnolle

Kuvitteellinen esimerkki: asunnon velaton hinta-arvio on 260 000 euroa, ja saat kaksi palkkiotarjousta, jotka on laskettu samalla hinnalla.

• Tarjous A: palkkio 2,8 % eli 7 280 euroa. Stailaus ja lisänäkyvyys asuntoportaalissa sisältyvät hintaan.
• Tarjous B: palkkio 2,4 % eli 6 240 euroa. Stailaus maksaa erikseen 600 euroa ja lisänäkyvyys 300 euroa. Samat palvelut mukaan lukien yhteensä 7 140 euroa.

Samoilla palveluilla tarjousten ero on 140 euroa. Ilman stailausta tarjous B on 6 540 euroa. Kokonaishinta riippuu siis siitä, mitä palveluita otat mukaan, ja palkkioprosenttia on hyvä tarkastella yhdessä hintaan sisältyvien palveluiden kanssa. Kun lisäpalveluiden hinnat on tarjouksissa eritelty, voit tehdä saman laskelman itse.

Milloin välityspalkkio maksetaan

Välityspalkkio maksetaan yleensä vain, jos kauppa syntyy. Palkkio maksetaan yleensä kaupanteon yhteydessä suoraan kauppahinnasta, joten sitä ei tarvitse maksaa omista varoista etukäteen. Jos asuntolainaa on jäljellä, pankki maksaa sen tavallisesti pois kauppahinnasta samassa yhteydessä, ja loppusumma tilitetään sinulle.

Toimeksiantosopimuksessa voidaan kuitenkin sopia kulukorvauksista, jotka maksetaan myös silloin, kun kauppaa ei synny. Tällaisia voivat olla esimerkiksi ilmoituskulut tai asiakirjojen hankinnasta aiheutuneet kulut. Tarkista sopimuksesta, mitä kulukorvauksia siihen on kirjattu ja millä ehdoilla ne maksetaan. Jos esimerkiksi päätät siirtää myyntiä myöhemmäksi ja toimeksianto päättyy ilman kauppaa, palkkiota ei makseta, mutta sopimukseen kirjatut kulukorvaukset maksetaan.

Mikä vaikuttaa palkkion tasoon

Palkkiot eroavat toisistaan usein siksi, että palvelu on rakennettu eri tavoin. Yksi välittäjä tarjoaa laajan paketin, jossa stailaus ja lisänäkyvyys sisältyvät hintaan. Toinen hinnoittelee perustyön ja lisäpalvelut erikseen, jolloin valitset itse, mitä otat mukaan. Molemmat ovat alalla tavallisia hinnoittelutapoja.

Palkkioon vaikuttavat myös kohde ja alue. Asunnon hintataso, koko, sijainti ja tyyppi määräävät pitkälti, kuinka paljon työtä myynti vaatii. Omakotitalon myynnissä asiakirjoja ja selvitettävää on yleensä enemmän kuin kerrostaloasunnossa, mikä voi näkyä palkkiossa. Markkinatilanne taas voi näkyä siinä, millaista markkinointia välittäjä ehdottaa. Kysy, mitä hän suosittelee juuri nyt sinun alueellasi ja miksi. Jos myyt pientä yksiötä, minimipalkkio voi olla suurempi kuin prosentilla laskettu summa. Silloin kannattaa verrata erityisesti minimipalkkioita, koska ne ratkaisevat, mitä maksat.

Palkkio ja hinta-arvio ovat eri asioita, mutta niitä on hyvä tarkastella yhdessä. Hinta-arvio kertoo välittäjän näkemyksen siitä, millä hinnalla asunto voisi mennä kaupaksi, ja palkkio sen, mitä maksat työstä. Näistä kahdesta luvusta näet, paljonko kauppahinnasta jää sinulle.

Näin vertaat välityspalkkioita

Useamman palkkiotarjouksen vertailu on selkeintä, kun käyt jokaisesta läpi samat kohdat:

1. Onko palkkio prosentti vai kiinteä hinta, ja onko siinä minimipalkkio?
2. Mitä palveluita hintaan sisältyy ja mitkä maksavat erikseen?
3. Onko sopimuksessa kulukorvauksia siltä varalta, että kauppaa ei synny?
4. Kuinka pitkä toimeksianto on ja miten sen voi päättää?
5. Mikä on välittäjän hinta-arvio asunnostasi ja mihin se perustuu?

Pyydä jokaista välittäjää laskemaan palkkio euroina samalla hinnalla, esimerkiksi hinta-arvion mukaisella. Samasta hinnasta lasketut luvut ovat suoraan vertailukelpoisia. Kirjatut vastaukset on helppo käydä uudelleen läpi rauhassa ennen päätöstä.

Kun olet valinnut välittäjän, käy toimeksiantosopimus huolellisesti läpi ennen allekirjoitusta. Tarkista ainakin seuraavat kohdat:

• palkkio on kirjattu prosenttina tai euroina, ja minimipalkkio näkyy sopimuksessa
• lisäpalvelut ja niiden hinnat on kirjattu erikseen
• asiakirjojen hankintakulut: sisältyvätkö ne palkkioon vai laskutetaanko ne erikseen
• kulukorvaukset ja se, milloin ne maksetaan
• sopimuksen kesto ja se, miten sopimus päättyy tai sitä jatketaan
• milloin ja mistä palkkio maksetaan

Välittäjätorilla pyydät palkkiotiedot ja hinta-arviot yhdellä maksuttomalla tarjouspyynnöllä. Enintään neljä alueellasi toimivaa välittäjää ottaa sinuun yhteyttä suoraan puhelimella tai sähköpostilla ja kertoo palkkionsa. Valitset itse, kenen kanssa jatkat. Palkkion rakenteesta kerrotaan tarkemmin välityspalkkio-oppaassa ja kilpailutuksen kulusta kiinteistönvälittäjän kilpailutusta käsittelevässä oppaassa.