Kiinteistönvälittäjän valinta – mihin kiinnittää huomiota

Paras kiinteistönvälittäjä sopii sinun myyntiisi

Paras kiinteistönvälittäjä on se, jonka tapa toimia sopii juuri sinun myyntiisi. Yksi myyjä haluaa myynnin etenevän nopeasti, toinen arvostaa tiivistä yhteydenpitoa ja kolmas sitä, että välittäjä hoitaa käytännön asiat hänen puolestaan. Kun tiedät, mikä sinulle on tärkeää, voit kohdistaa kysymyksesi juuri niihin asioihin.

Ennen ensimmäisiä keskusteluja voit kirjata itsellesi muutaman asian: milloin asunnon pitäisi olla myyty, kuinka paljon haluat itse osallistua näyttöihin ja käytännön järjestelyihin ja millainen yhteydenpito sopii sinulle. Näihin muistiinpanoihin voit verrata välittäjien vastauksia.

Valinnan tueksi on hyödyllistä keskustella useamman välittäjän kanssa, sillä useampi tarjous antaa valinnalle selkeän perustan. Tähän sopii kiinteistönvälittäjän kilpailutus, jossa alueen välittäjät ottavat sinuun yhteyttä yhden tarjouspyynnön perusteella. Seuraavat kappaleet kertovat, mistä asioista keskusteluissa on hyvä saada tietoa.

LKV ja välitysliikkeen rekisteröinti

Kiinteistönvälitystä säätelee laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä. Välitysliikkeen on oltava rekisteröity Lupa- ja valvontaviraston ylläpitämään välitysliikerekisteriin, ja rekisteröinnin voi tarkistaa rekisteristä.

LKV tarkoittaa laillistettua kiinteistönvälittäjää. Pätevyys saadaan suorittamalla LKV-koe, joka kattaa esimerkiksi asuntokauppaa, sopimuksia ja välitystoimintaa koskevan lainsäädännön. Voit kysyä välittäjältä, onko hänellä LKV-pätevyys ja kuka liikkeessä vastaa toiminnasta.

Laki asettaa välittäjälle myös velvollisuuksia: välittäjän on hoidettava toimeksianto huolellisesti, selvitettävä myytävän kohteen tiedot ja kerrottava ne ostajalle. Tästä syystä välittäjä kysyy sinulta asunnosta yksityiskohtia ja pyytää asiakirjoja.

Alueen tuntemus

Asunnon hinta määräytyy pitkälti sijainnin perusteella. Alueella toimiva välittäjä seuraa siellä toteutuneita kauppoja, ostajien kysyntää ja sitä, millaiset asunnot alueella käyvät kaupaksi. Tämä tieto näkyy sekä hinta-arviossa että siinä, kenelle ja missä asuntoa markkinoidaan. Keskustelussa voit kysyä esimerkiksi seuraavia asioita:

• Millaisia asuntoja olet viime aikoina myynyt tällä alueella?
• Millaisia ostajia tämäntyyppinen asunto yleensä kiinnostaa?
• Mihin toteutuneisiin kauppoihin hinta-arviosi perustuu?

Useamman välittäjän hinta-arviot voivat erota toisistaan. Jokainen arvio perustuu välittäjän näkemykseen alueesta ja kohteesta, joten perustelut kertovat enemmän kuin pelkkä luku. Hinta-arvion taustoista kerrotaan artikkelissa näin kiinteistönvälittäjä arvioi asunnon hinnan.

Palkkio ja mitä siihen sisältyy

Välityspalkkio on tyypillisesti prosentti velattomasta myyntihinnasta tai kiinteä hinta, usein minimipalkkiolla. Palkkioon sisältyvät palvelut vaihtelevat: yhdellä välittäjällä hintaan kuuluu esimerkiksi kotistailaus tai videoesittely, toisella ne ovat lisäpalveluita. Kun kysyt sisällön tarkasti, voit verrata palkkioita samoilla perusteilla.

Muuta jokainen palkkio euroiksi samalla arvioidulla myyntihinnalla, jolloin luvut ovat suoraan vertailukelpoisia. Huomioi myös minimipalkkio ja erikseen laskutettavat kulut. Välityspalkkiolaskuri laskee summan puolestasi.

Palkkiomalleista ja vertailusta kerrotaan Välityspalkkio-oppaassa. Muut vertailtavat asiat on koottu artikkeliin mitä vertailla palkkion lisäksi.

Markkinointi ja myyntisuunnitelma

Pyydä välittäjää kertomaan, miten hän markkinoisi juuri sinun asuntoasi. Konkreettisesta myyntisuunnitelmasta näet, mitä myynnin aikana tapahtuu ja milloin. Suunnitelmaan voi sisältyä esimerkiksi:

• missä asuntoportaaleissa ja kanavissa ilmoitus julkaistaan
• miten asunto kuvataan ja tehdäänkö pohjakuva tai video
• miten ja kuinka usein näyttöjä järjestetään
• miten hinta-arviota ja pyyntihintaa tarkastellaan, jos kiinnostus on toisenlaista kuin odotettiin

Etukäteen sovitun suunnitelman ansiosta tiedät, mitä seuraavaksi tapahtuu, ja voit varautua esimerkiksi kuvauspäivään ja näyttöihin. Suunnitelman voi pyytää kirjallisena tarjouksen yhteydessä.

Yhteistyö ja yhteydenpito

Myynti kestää tyypillisesti viikkoja tai kuukausia, ja sen aikana olet välittäjän kanssa tiiviisti yhteydessä. Siksi on hyvä, että keskustelu tuntuu luontevalta ja että ymmärrätte toisianne. Kysy, miten ja kuinka usein välittäjä raportoi näytöistä ja ostajien kiinnostuksesta ja kuka vastaa kysymyksiisi, jos hän itse ei ole tavoitettavissa.

Ensimmäinen puhelu ja arviokäynti antavat hyvän kuvan siitä, millaista yhteistyö olisi. Voit kiinnittää huomiota esimerkiksi siihen, miten välittäjä kertoo asioista, miten hän kysyy toiveitasi ja miten hän vastaa kysymyksiisi. Kun keskustelu on luontevaa jo alussa, myynnin aikana on helpompi ottaa esiin myös vaikeammat asiat, kuten hinnan tarkistaminen.

Valmiita kysymyksiä ensimmäiseen keskusteluun on koottu artikkeliin kysymykset kiinteistönvälittäjälle.

Toimeksiantosopimus

Valinnan jälkeen teet välittäjän kanssa toimeksiantosopimuksen. Siihen kirjataan muun muassa palkkio, pyyntihinta, sopimuksen kesto ja mahdolliset kulukorvaukset. Sopimus määrittelee myös välittäjän palvelut ja sen, miten myynnin aikana toimitaan. Lue sopimus huolella ennen allekirjoitusta ja varmista, että siinä on kaikki, mistä olette keskusteluissa sopineet.

• Kuluttajan kanssa tehty määräaikainen sopimus on voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan, ja sitä voidaan jatkaa.
• Kesken sopimuskauden sopimusta ei voi irtisanoa ilman painavaa syytä, mutta sen voi päättää yhteisestä sopimuksesta.
• Tarkista, mitä kuluja sinulle voi tulla, jos kauppaa ei synny.
• Katso, sisältääkö sopimus yksinmyyntioikeuden eli ehdon, jonka mukaan myynti hoidetaan sopimuksen aikana vain tämän välittäjän kautta.

Jos jokin sopimuksen kohta on epäselvä, kysy siitä ennen allekirjoitusta. Välittäjä selittää ehdot, ja voitte tarvittaessa muuttaa niitä yhdessä. Sopimuksen kohdat on käyty läpi tarkemmin toimeksiantosopimusta käsittelevässä artikkelissa.

Kiinteistönvälittäjä omalta alueeltasi

Välittäjän voi kilpailuttaa koko Suomessa, esimerkiksi Espoossa, Vantaalla, Jyväskylässä, Kuopiossa ja Lahdessa. Sinuun ottavat yhteyttä asuntosi alueella toimivat kiinteistönvälittäjät. Kaupunkisivuilla kerrotaan lisää kiinteistönvälityksestä kyseisellä paikkakunnalla. Tarjouspyynnön voit jättää samalla tavalla riippumatta siitä, sijaitseeko asuntosi kaupungin keskustassa, lähiössä vai pienemmällä paikkakunnalla.