Toimeksiantosopimus: mitä allekirjoitat, kun valitset kiinteistönvälittäjän

Mikä toimeksiantosopimus on

Myyntitoimeksianto alkaa, kun allekirjoitat toimeksiantosopimuksen. Sopimus tehdään kirjallisesti, ja nykyään se allekirjoitetaan usein sähköisesti. Sen jälkeen välittäjä voi aloittaa myynnin: hankkia asiakirjat, järjestää kuvaukset ja julkaista ilmoituksen. Voit pyytää sopimuksen luettavaksi etukäteen ja kysyä tarkennusta epäselviin kohtiin.

Välittäjää koskee laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä, ja välitysliikkeen on oltava rekisteröity Lupa- ja valvontaviraston ylläpitämään välitysliikerekisteriin. Laki määrää osan sopimuksen ehdoista, kun toimeksiantaja on kuluttaja. Muut asiat sovitaan välittäjän kanssa, ja ne kirjataan sopimukseen. Ehdot ovat samat riippumatta siitä, allekirjoitatko paperilla vai sähköisesti. Sopimuksessa on tyypillisesti ainakin seuraavat kohdat:

• myytävä kohde ja sen tiedot
• toimeksiannon kesto ja päättyminen
• välityspalkkio ja sen määräytyminen
• kulukorvaukset ja niiden enimmäismäärä
• pyyntihinta ja myyntitapa
• palkkioon sisältyvät palvelut, kuten kuvaus ja ilmoituskanavat
• onko välittäjällä yksinmyyntioikeus

Pyyntihinta ja myyntitapa kirjataan sopimukseen allekirjoitushetken tilanteen mukaan. Jos niitä muutetaan myynnin aikana, muutoksesta sovitaan yhdessä, ja muutos on hyvä vahvistaa kirjallisesti, esimerkiksi sähköpostilla.

Mitä välittäjä tekee toimeksiannon aikana

Sopimuksessa kuvataan myös välittäjän tehtävät. Välittäjä hoitaa myynnin lain edellyttämällä huolellisuudella ja ottaa huomioon sekä myyjän että ostajan edun. Käytännössä tehtäviin kuuluvat tyypillisesti:

• kohteen tietojen ja asiakirjojen hankkiminen ja tarkistaminen
• myynti-ilmoituksen laatiminen ja kuvaukset
• esittelyt ja yhteydenpito ostajaehdokkaisiin
• tarjousten vastaanottaminen ja niistä kertominen sinulle
• kauppakirjan valmistelu ja kaupanteon järjestäminen

Välittäjän on selvitettävä kohteen tiedot ja kerrottava ostajalle olennaiset asiat. Siksi hän pyytää sinulta tietoja remonteista ja tiedossasi olevista puutteista. Kun tehtävät on kirjattu, tiedät, mitä myynnin eri vaiheissa tapahtuu ja kuka vastaa mistäkin.

Myyjänä sinulla on sopimuksessa omat tehtäväsi: annat välittäjälle oikeat tiedot kohteesta, järjestät pääsyn asuntoon esittelyjä varten ja kerrot, jos tilanteesi muuttuu, esimerkiksi jos päätät lykätä myyntiä.

Kesto ja irtisanominen

Kuluttajan kanssa tehty määräaikainen toimeksiantosopimus on voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan. Sopimusta voidaan jatkaa, jos molemmat osapuolet niin haluavat, ja jatkosta sovitaan erikseen. Kesken sopimuskauden sopimusta ei voi irtisanoa ilman painavaa syytä, kuten välitysliikkeen merkittävää virhettä tai vakavaa sairastumista. Sopimuksen voi kuitenkin päättää yhteisestä sopimuksesta, ja jos se päättyy muusta kuin välitysliikkeen syystä, myyjä korvaa välitysliikkeelle kohtuulliset kulut. Esimerkiksi helmikuun alussa allekirjoitettu määräaikainen sopimus päättyy viimeistään toukokuun lopussa, ellei jatkosta sovita.

Jos allekirjoitat sopimuksen kotonasi tai etänä, esimerkiksi sähköisesti, sinulla on kuluttajana 14 päivän peruuttamisoikeus. Tarkista sopimuksesta myös, mitä se sanoo sopimuksen päättämisestä ja siihen liittyvistä kuluista. Kun kesto on selvillä, voit suunnitella myynnin aikataulun ja tiedät, milloin tilannetta katsotaan seuraavan kerran yhdessä. Määräaikaiseen sopimukseen on merkitty päättymispäivä, ja jos haluat jatkaa saman välittäjän kanssa, jatkosta sovitaan kirjallisesti.

Välityspalkkio

Palkkio on tyypillisesti prosentti velattomasta myyntihinnasta tai kiinteä hinta, ja siinä voi olla minimipalkkio. Kuluttajalle hinnat ilmoitetaan arvonlisäveroineen. Palkkio maksetaan yleensä vain, jos kauppa syntyy. Prosenttipalkkio määräytyy toteutuneen kauppahinnan mukaan, kun taas kiinteä palkkio pysyy samana, vaikka hinta muuttuisi myynnin aikana. Esimerkiksi 3 prosentin palkkio 220 000 euron velattomasta hinnasta on 6 600 euroa. Jos sopimuksessa on 4 000 euron minimipalkkio ja asunto myydään 120 000 eurolla, palkkio on 4 000 euroa, koska 3 prosenttia olisi 3 600 euroa. Kysy myös, milloin palkkio laskutetaan. Tyypillisesti se maksetaan kaupantekotilaisuudessa tai pian sen jälkeen.

Tarkista, että sopimuksen palkkio on sama, josta sovitte, ja laske se euroina arvioidulla myyntihinnalla. Laskemisessa auttaa välityspalkkiolaskuri. Tarkista samalla, lasketaanko palkkio velattomasta hinnasta vai velallisesta myyntihinnasta, koska ero voi olla suuri, jos kohteeseen kohdistuu yhtiölainaa. Palkkiomalleista kerrotaan tarkemmin välityspalkkio-oppaassa. Kirjaa sopimukseen myös se, mitä palkkioon sisältyy, esimerkiksi kuvaus, stailaus ja ilmoituskanavat.

Kulukorvaukset

Toimeksiantosopimuksessa voidaan sopia kulukorvauksista, jotka maksetaan myös silloin, kun kauppa jää syntymättä. Tyypillisiä ovat esimerkiksi ilmoituskulut ja asiakirjojen hankinnasta aiheutuvat kulut. Kun kulut on eritelty sopimukseen, tiedät etukäteen, mitä myynti maksaa kaikissa tilanteissa. Sopimuksessa voidaan esimerkiksi todeta, että ilmoituskulut laskutetaan toteutuneen mukaan sovittuun enimmäissummaan asti, jos kauppaa ei synny. Myös todistuksista, kuten isännöitsijäntodistuksesta, voidaan periä maksuja, ja sopimuksesta näkyy, kuka ne maksaa. Kysy ainakin seuraavat asiat:

• mitkä kulut kuuluvat palkkioon ja mitkä laskutetaan erikseen
• maksetaanko kuluja, jos kauppaa ei synny
• onko kuluilla enimmäismäärä
• mikä on kulujen arvio euroina, jos ne riippuvat esimerkiksi ilmoitusajan pituudesta
• kuka maksaa asiakirjoista ja todistuksista perittävät maksut

Kun kokonaiskulut ovat tiedossa, voit laskea, paljonko myynnistä jää käteen. Myynnin kokonaiskuluista kerrotaan tarkemmin asunnon myynnin kuluja käsittelevässä artikkelissa.

Yksinmyyntioikeus

Yksinmyyntioikeus tarkoittaa, että annat myyntitoimeksiannon sopimuksen ajaksi vain yhdelle välittäjälle. Se on asuntokaupassa yleinen käytäntö, ja välittäjä voi silloin suunnitella markkinoinnin koko toimeksiannon ajalle. Ostajat saavat kohteesta tiedot yhdestä paikasta, ja sinulla on yksi yhteyshenkilö. Yksinmyyntioikeudesta ja sen ehdoista voit keskustella välittäjän kanssa ennen sopimuksen tekemistä.

Tarkista sopimuksesta, mitä yksinmyyntioikeus tarkoittaa käytännössä esimerkiksi silloin, kun löydät ostajan itse tai kun kauppa syntyy sopimuksen päätyttyä ostajan kanssa, jolle välittäjä on esitellyt kohteen. Palkkion määräytyminen näissä tilanteissa riippuu sopimuksen ehdoista ja laista. Jos kauppa syntyy sopimuksen päätyttyä ostajan kanssa, jolle välittäjä on esitellyt kohteen, palkkio voidaan periä enintään kuusi kuukautta sopimuksen päättymisen jälkeen. Kysy asiasta välittäjältä suoraan ennen allekirjoitusta.

Esimerkki: neljä kuukautta on kulunut

Määräaikainen sopimus on päättymässä, ja asunto on yhä myynnissä. Vaihtoehtoja on muutama, ja päätöstä voi valmistella näin:

1. Pyydä välittäjältä yhteenveto myynnistä: ilmoituksen katselukerrat, esittelyissä käyneet ja saadut tarjoukset.
2. Käykää yhdessä läpi, mitä palautetta ostajat ovat antaneet asunnosta ja hinnasta.
3. Kysy, mitä välittäjä ehdottaisi seuraavaksi, esimerkiksi uusia kuvia, eri myyntitapaa tai pyyntihinnan tarkistusta.
4. Päätä, jatkatko saman välittäjän kanssa, pidätkö tauon vai pyydätkö tarjouksia uudelleen.
5. Jos jatkat, kirjaa jatkosopimukseen uusi päättymispäivä ja mahdolliset muutokset hintaan tai markkinointiin.

Kun päätös perustuu myynnin toteutuneisiin lukuihin, seuraavan jakson suunnittelulla on selkeä pohja. Tarkista myös, mitä sopimus sanoo palkkiosta, jos kauppa syntyy sopimuksen päätyttyä ostajan kanssa, joka on käynyt esittelyssä.

Tarkistuslista ennen allekirjoitusta

Käy nämä kohdat läpi ennen kuin allekirjoitat:

1. Kesto on enintään neljä kuukautta, ja päättymispäivä on kirjattu.
2. Palkkio vastaa sitä, mistä sovitte, ja tiedät sen euroina arvioidulla myyntihinnalla.
3. Kulukorvaukset on eritelty, ja tiedät, mitä maksat, jos kauppaa ei synny.
4. Palkkioon sisältyvät palvelut on kirjattu, ja sovitut lisäpalvelut näkyvät sopimuksessa tai sen liitteessä.
5. Tiedät, kuka on yhteyshenkilösi ja miten myynnin etenemisestä kerrotaan.
6. Tiedät, mitä tapahtuu, jos sopimus päättyy ennen kuin asunto on myyty.
7. Pyyntihinta ja myyntitapa ovat ne, joista sovitte.
8. Tiedät, onko sopimuksessa yksinmyyntioikeus ja mitä se tarkoittaa sinun tilanteessasi.

Sopimus tehdään yleensä vasta, kun olet valinnut välittäjän. Jos valinta on vielä edessä, vertailun vaiheet löydät kiinteistönvälittäjän valinnan oppaasta. Kun jätät tarjouspyynnön Välittäjätorin kautta, alueen välittäjät ottavat sinuun yhteyttä suoraan. Kukin kertoo palkkionsa ja hinta-arvionsa, ja valitset itse, kenen kanssa jatkat. Voit pyytää jokaiselta myös mallin toimeksiantosopimuksesta, niin ehdot ovat tiedossa ennen päätöstä.